Dramat na rynku mieszkań. Tyle kupisz za jedną pensję w Warszawie

Warszawa coraz wyraźniej oddala się od marzeń o własnym mieszkaniu. Choć pensje w Polsce rosną, nie wszędzie przekłada się to na realną poprawę możliwości zakupu nieruchomości. Najnowszy raport portalu RynekPierwotny.pl pokazuje, że w części największych miast siła nabywcza mieszkańców wręcz maleje. Najbardziej wymagającym rynkiem pozostaje stolica – przeciętne wynagrodzenie wystarcza tam dziś na zakup zaledwie 0,59 mkw. nowego mieszkania.

Analiza przygotowana na podstawie danych GUS oraz platformy BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazuje, że w pierwszym kwartale 2026 roku przeciętna pensja brutto pozwalała kupić od 0,59 do 0,85 mkw. nowego mieszkania – w zależności od miasta. Najsłabiej ponownie wypadła Warszawa, gdzie dostępność mieszkań pozostaje najniższa w kraju.

Jeszcze kilka lat temu temat „bańki cenowej” regularnie wracał w debacie o rynku nieruchomości. Dziś mówi się o nim znacznie rzadziej, ale to wcale nie oznacza, że sytuacja kupujących się poprawiła. Wręcz przeciwnie – ceny mieszkań nadal pozostają bardzo wysokie względem możliwości finansowych wielu gospodarstw domowych.

Podobny kierunek zmian widać również w Gdańsku. Tam wskaźnik dostępności mieszkań spadł z około 0,72 mkw. w 2022 roku do około 0,61 mkw. na początku 2026 roku. Oznacza to, że mimo wzrostu wynagrodzeń mieszkańcy coraz trudniej nadążają za cenami nowych lokali.

Jak zauważa cytowany w raporcie Marek Wielgo z RynekPierwotny.pl, stabilizacja relacji między dochodami a cenami nie musi oznaczać poprawy sytuacji kupujących. W praktyce przeciętna siła nabywcza mieszkańców wielu metropolii systematycznie się obniża.

Nie wszystkie miasta podążają jednak tym samym torem. W części największych ośrodków sytuacja kupujących zaczęła się poprawiać, głównie dzięki większej podaży mieszkań z bardziej przystępnego segmentu cenowego.

Dobrym przykładem jest Kraków, gdzie dostępność nowych mieszkań wzrosła z około 0,61 mkw. pod koniec 2023 roku do około 0,71 mkw. w pierwszym kwartale 2026 roku. Eksperci wskazują, że wpływ miało przede wszystkim pojawienie się większej liczby tańszych lokali.

Na plus wyróżniają się również Wrocław i Łódź. W stolicy Dolnego Śląska przeciętne wynagrodzenie pozwalało kupić około 0,66 mkw. nowego mieszkania, natomiast Łódź zanotowała największy roczny wzrost dostępności – tam przeciętna pensja wystarczała już na zakup około 0,76 mkw.

Najlepiej pod tym względem wciąż wypadają Katowice. To właśnie tam przeciętne wynagrodzenie daje największe możliwości zakupowe – około 0,85 mkw. nowego mieszkania. Choć i tam wynik okazał się nieco słabszy niż kwartał wcześniej, śląski rynek nadal pozostaje najbardziej dostępny spośród dużych polskich miast.

Zdaniem autorów raportu kluczowe znaczenie ma dziś struktura oferty deweloperskiej. W miastach, gdzie rośnie udział drogich inwestycji premium, średnie ceny mieszkań rosną szybciej niż wynagrodzenia. W efekcie nawet wyhamowanie dynamiki podwyżek nie poprawia realnej dostępności lokali.

To właśnie dlatego coraz częściej mówi się o rynku dwóch prędkości. Z jednej strony widać stabilizację i spokojniejsze tempo wzrostu cen, z drugiej – zakup mieszkania nadal pozostaje ogromnym wyzwaniem dla przeciętnie zarabiających osób.

Eksperci podkreślają, że brak gwałtownego wzrostu cen nie oznacza jeszcze zdrowego i dostępnego rynku. Dla wielu Polaków własne mieszkanie w dużym mieście nadal pozostaje celem coraz trudniejszym do osiągnięcia.