Rekordowe spadki? Sprawdź, gdzie w Warszawie mieszkania kupisz najtaniej

Średnia cena ofertowa mieszkań na warszawskim rynku wtórnym wyniosła w październiku 2025 r. 17 453 zł za m². To o 2,3 proc. mniej niż rekordowe 17 855 zł za m² zanotowane w kwietniu 2024 r. Stabilizacja cen trwa już około półtora roku i wynika zarówno z ochłodzenia popytu – zwłaszcza inwestycyjnego – jak i z wyraźnej odbudowy podaży na rynku pierwotnym i wtórnym.

Wydłużający się czas sprzedaży sprawia, że właściciele coraz częściej weryfikują swoje oczekiwania i obniżają ceny wywoławcze. W praktyce takie korekty zwykle zwiększają liczbę zapytań, ale nie zawsze prowadzą do finalizacji transakcji. W większości przypadków uzyskanie ceny akceptowalnej przez sprzedającego wymaga jeszcze dodatkowego rabatu przy negocjacjach, chyba że mieszkanie wyróżnia się szczególnie atrakcyjnymi parametrami.

Najdroższe i najtańsze dzielnice

Z danych Grupy Morizon–Gratka wynika, że najdroższą dzielnicą Warszawy pozostaje Śródmieście. Średnia cena m² na rynku wtórnym wyniosła tam w październiku 22 815 zł, czyli:

• o prawie 1/3 więcej niż średnia dla całego miasta (17 453 zł/m²),

• o ponad 82 proc. więcej niż w najtańszej dzielnicy – Wesołej (12 480 zł/m²).

Do grona najdroższych lokalizacji zaliczają się również:
Mokotów, Wilanów, Wola i Żoliborz, gdzie średnie ceny mieściły się w przedziale 18 500–19 600 zł/m².

Najtańsze mieszkania – poza Wesołą – oferowano w:
Rembertowie, na Białołęce i Targówku, w cenach 13 000–14 000 zł/m², czyli około 20–25 proc. poniżej średniej dla Warszawy.

Warto podkreślić, że nawet te „najtańsze” stawki są nadal ponad dwukrotnie wyższe niż przeciętne ceny w takich miastach jak Konin czy Jelenia Góra, oraz ponad połowę wyższe niż w Łodzi czy Bydgoszczy.

Coraz większe rozpiętości cenowe

Rynek warszawski charakteryzuje się rosnącą różnicą między najtańszymi i najdroższymi mieszkaniami.

• Najtańsze lokale zaczynają się od ok. 11 000 zł/m²,

• podczas gdy ceny nieruchomości premium przekraczają 40 000 zł/m².

Przykładem jest oferowany w serwisach Gratka.pl i Morizon.pl luksusowy apartament przy ul. Foksal o powierzchni 45,5 m² – jego cena to 3 185 000 zł, czyli 70 000 zł/m².

Gdzie jest najwięcej ofert sprzedaży?

Według październikowej analizy największy wybór mieszkań oferował Mokotów, z którego pochodziło 15,5 proc. wszystkich ogłoszeń. Duża podaż skupiona była również w:

• Woli – 11,2 proc.,

• Śródmieściu – 9,8 proc.,

• Pradze-Południe – 9,7 proc..

Tradycyjnie najmniej ogłoszeń dotyczyło dzielnic peryferyjnych z zabudową jednorodzinną – Wesołej i Rembertowa. Razem stanowiły zaledwie 1 proc. całej podaży.

Warto zwrócić uwagę na niski udział ofert z popularnego Żoliborza (2,2 proc.). Powodem nie jest brak zainteresowania, lecz niewielka powierzchnia tej dzielnicy – 8,47 km², co czyni ją najmniejszą w Warszawie. Dla porównania: jest cztery razy mniejsza niż Mokotów i ponad dziewięć razy mniejsza niż Wawer.

Źródło: gratka.pl