Niemożliwe stało się faktem

Jeszcze rok temu taka informacja brzmiałaby jak herezja. Dziś jest faktem.

Państwowy bank właśnie pokazał dane, których rynek mieszkaniowy w Polsce nie widział od ponad dekady. Ceny spadły – i to jednocześnie na rynku pierwotnym i wtórnym. Dla wielu to zdanie wciąż brzmi jak literówka.

Narodowy Bank Polski opublikował raport dotyczący IV kwartału 2025 roku. Wynika z niego jasno: nominalne ceny mieszkań obniżyły się rok do roku o 0,8 proc. na rynku pierwotnym i o 0,4 proc. na wtórnym.

Ostatni raz taka sytuacja miała miejsce w 2013 roku – w czasie, gdy rynek wciąż dochodził do siebie po wcześniejszym boomie kredytowym. Przez kolejne lata scenariusz był właściwie jeden: drożej, szybciej, rekordowo.

Tym razem jest inaczej.

Analitycy z Bank Pekao nie kryli zaskoczenia. „Tak, dobrze przeczytaliście. Spadły” – napisali w mediach społecznościowych. I choć brzmi to jak sensacja, w rzeczywistości jest raczej konsekwencją trendu, który dojrzewał od miesięcy.

Stabilizacja – a miejscami delikatne korekty – trwa od połowy ubiegłego roku. Rynek pierwotny ostatni raz zanotował spadek w IV kwartale 2014 r., wtórny w III kwartale 2016 r. Jednoczesne tąpnięcie? Właśnie w 2013 r.

Jednak jeszcze ważniejsza od nominalnych spadków jest zmiana realna – czyli uwzględniająca inflację. W drugiej połowie 2025 roku realne ceny mieszkań obniżyły się o 3–3,5 proc. rok do roku. To już nie kosmetyka. To realna korekta siły nabywczej.

Tu dane potrafią zaskoczyć jeszcze bardziej.

Dostępność cenowa mieszkań – liczona jako relacja cen do wynagrodzeń – poprawiła się już szósty kwartał z rzędu. Za przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej można dziś kupić o 11–12 proc. więcej metrów kwadratowych niż rok wcześniej.

Na rynku pierwotnym przeciętna pensja pozwala obecnie na zakup około 0,65 m² mieszkania. Na wtórnym – niemal 0,7 m². To najlepszy wynik od końcówki 2018 roku.

Brzmi optymistycznie? Niekoniecznie w pełni.

Bo większość mieszkań kupujemy na kredyt. A tu obraz jest bardziej złożony. Faktyczna dostępność zależy nie tylko od cen i płac, ale także od zdolności kredytowej, wielkości kupowanego lokalu oraz poziomu stóp procentowych.

Wskaźniki takie jak IDM ZBP pokazują poprawę, ale wyraźnie mniejszą, niż sugerowałby prosty rachunek „cena kontra pensja”. Powód jest oczywisty: stopy procentowe wciąż pozostają znacznie wyższe niż w latach 2018–2019. Koszt pieniądza nadal robi różnicę.

Z drugiej strony – ostatnie obniżki stóp i łagodniejsze podejście banków do kredytobiorców mogą stopniowo poprawiać sytuację kupujących.

Ekonomiści z Banku Pekao studzą nadmierny entuzjazm osób liczących na głębsze przeceny. Ich scenariusz zakłada raczej umiarkowane odbicie cen – w prognozach z listopada wskazywali na wzrost rzędu około 5 proc. rok do roku pod koniec 2026 r.

Rynek wciąż mierzy się z tzw. nawisem podażowym – dużą liczbą niesprzedanych mieszkań, która zaczęła się stopniowo kurczyć. Deweloperzy reagują: w drugiej połowie ubiegłego roku ograniczono liczbę nowych inwestycji, a liczba ogłoszeń sprzedaży zaczęła spadać.

To klasyczny mechanizm dostosowawczy. Mniej nowych projektów dziś może oznaczać presję cenową jutro.

Czy jesteśmy świadkami przełomu? Być może. Ale raczej nie rewolucji.

Rynek mieszkaniowy nie lubi gwałtownych ruchów – ani w dół, ani w górę. To bardziej maraton niż sprint. A to, co dziś wygląda jak sensacyjny zwrot, może okazać się po prostu chwilą oddechu po 13 latach galopu.