Najemcy wracają, pustostany znikają. Co dzieje się na warszawskim rynku biurowym?

Stołeczny rynek biurowy wyraźnie przyspieszył. W pierwszej połowie 2026 roku firmy wynajęły w Warszawie o blisko 40 proc. więcej powierzchni niż rok wcześniej. Eksperci zwracają jednak uwagę na drugą stronę tego trendu – deweloperzy niemal wstrzymali nowe inwestycje, a dostępnych biur w najlepszych lokalizacjach zaczyna brakować.

Warszawa pozostaje najważniejszym centrum biurowym w Polsce, a najnowsze dane pokazują, że zainteresowanie firm stołecznymi powierzchniami rośnie. Według analizy firmy doradczej Knight Frank w pierwszych sześciu miesiącach 2026 roku podpisano umowy najmu na niemal 417 tys. m kw. biur. To aż o 38 proc. więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.

Największą popularnością cieszą się centralne rejony miasta. Aż 59 proc. wszystkich transakcji przypadło na obszary położone w centrum Warszawy. Największy udział miał rejon City Centre West, który odpowiadał za 34 proc. wynajętej powierzchni. Duże zainteresowanie utrzymało także zagłębie biurowe na Służewcu – tam zawarto 21 proc. transakcji.

Zdaniem ekspertów wzrost aktywności najemców pokazuje, że firmy coraz bardziej świadomie podchodzą do kwestii powierzchni biurowych. Nie chodzi już wyłącznie o metraż, ale także o lokalizację, komfort pracy, standard budynku i jego efektywność energetyczną.

Firmy zostają w swoich biurach

Największą część rynku stanowiły przedłużenia dotychczasowych umów. Renegocjacje odpowiadały za 48 proc. wszystkich transakcji. Nowe umowy najmu stanowiły 46 proc., natomiast ekspansje firm – 5 proc.

– Firmy dokładnie analizują swoje potrzeby i koszty związane ze zmianą siedziby. W przypadku dobrze położonych biur, które zapewniają odpowiednie warunki pracy, wiele przedsiębiorstw decyduje się pozostać w obecnych lokalizacjach – wskazują analitycy Knight Frank.

Najaktywniejsze pozostają sektory związane z usługami dla biznesu, które odpowiadały za 15 proc. wynajętej powierzchni. Duży udział miały również banki, firmy ubezpieczeniowe i inwestycyjne (13 proc.), branża IT (11 proc.) oraz instytucje publiczne (11 proc.).

Nowych biur będzie niewiele

Choć popyt rośnie, rynek nie jest zalewany nowymi inwestycjami. W pierwszym półroczu Warszawa wzbogaciła się o około 45 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Największym oddanym projektem był budynek Studio A firmy Skanska o powierzchni 24 tys. m kw.

Prognozy na cały rok pokazują jednak mocne ograniczenie podaży. Do końca 2026 roku ma powstać zaledwie około 49 tys. m kw. nowych biur. To jeden z najniższych wyników od blisko dwóch dekad.

W kolejnych latach sytuacja ma się nieco poprawić – w latach 2027–2028 planowane jest oddanie około 125 tys. m kw. powierzchni. Większość tych inwestycji powstaje jednak w ścisłym centrum, szczególnie w rejonie ronda Daszyńskiego.

Puste biura znikają z rynku

Rosnący popyt przy ograniczonej liczbie nowych projektów powoduje spadek liczby wolnych powierzchni. Na koniec czerwca 2026 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 8,5 proc. – o 2,3 punktu procentowego mniej niż rok wcześniej.

Eksperci przewidują, że najlepsze budynki w atrakcyjnych lokalizacjach mogą wkrótce stać się szczególnie poszukiwane. Firmy, które będą chciały przenieść swoje biura, mogą mieć coraz trudniej ze znalezieniem przestrzeni spełniającej wszystkie wymagania.

Warszawski rynek biurowy wchodzi więc w nową fazę – po okresie ostrożności i pracy hybrydowej firmy ponownie zwiększają zapotrzebowanie na powierzchnie, ale wybór dostępnych miejsc staje się coraz mniejszy.