W 2026 roku zapomnij o dzisiejszych zasadach wynajmu. UE szykuje rewolucję

Rynek najmu krótkoterminowego w Europie stoi u progu gruntownych zmian. Od maja 2026 r. wejdą w życie surowe regulacje unijne, które zlikwidują anonimowość właścicieli mieszkań i nałożą nowe obowiązki na platformy takie jak Airbnb czy Booking. To jeden z kluczowych elementów walki z narastającym kryzysem mieszkaniowym.

Właściciele lokali wynajmowanych na krótki termin muszą przygotować się na całkowicie nowe realia prowadzenia działalności. Od 20 maja 2026 r. zacznie obowiązywać unijny pakiet przepisów porządkujących sektor, który dotąd funkcjonował bez spójnych zasad. Fundamentem zmian będzie obowiązkowa rejestracja wszystkich lokali wynajmowanych na okres krótszy niż 30 dni. Każdy z nich otrzyma unikalny numer identyfikacyjny – bez niego publikacja oferty w internecie stanie się niemożliwa.

Rejestracja będzie wymagała podania szczegółowych informacji, takich jak dokładny adres, charakter nieruchomości czy maksymalna liczba gości. System obejmie całą Unię Europejską i stworzy wspólną bazę danych, ułatwiającą kontrolę oraz wymianę informacji między państwami. W praktyce oznacza to koniec „szarej strefy” i pełną transparentność rynku najmu krótkoterminowego.

Więcej władzy dla samorządów, mniej swobody dla właścicieli

Nowe przepisy nie ograniczą się wyłącznie do ewidencji. Od maja 2026 r. samorządy zyskają realne narzędzia do regulowania skali najmu krótkoterminowego. Lokalne władze będą mogły ustalać maksymalną liczbę dni w roku, przez które dany lokal może być wynajmowany turystom. Rozwiązanie to ma być stosowane szczególnie w miastach, gdzie masowy najem turystyczny ogranicza dostępność mieszkań dla mieszkańców i podbija czynsze.

Zmiany odczują również platformy rezerwacyjne. Z biernych pośredników staną się podmiotami odpowiedzialnymi za weryfikację numerów rejestracyjnych ofert. Brak ważnego numeru lub przekroczenie limitu dni najmu będzie skutkować obowiązkowym zablokowaniem ogłoszenia. Dodatkowo platformy będą musiały co miesiąc raportować do krajowych punktów cyfrowych liczbę rezerwacji i faktyczne wykorzystanie dni najmu.

Wzmocniony zostanie także nadzór nad bezpieczeństwem. Sanepid, straż pożarna i urzędy gmin otrzymają prawo do kontroli lokali pod kątem norm sanitarnych i przeciwpożarowych. Ich niespełnienie może oznaczać natychmiastowe zawieszenie numeru identyfikacyjnego i usunięcie oferty z sieci. Właściciele będą też zobowiązani do przygotowania regulaminów dla gości, obejmujących m.in. zasady ciszy nocnej i dane kontaktowe osoby odpowiedzialnej za lokal.

Najem krótkoterminowy jako element europejskiej polityki mieszkaniowej

Nowe regulacje wpisują się w szerszą strategię Komisji Europejskiej – pierwszy w historii „Europejski plan na rzecz przystępnych cenowo mieszkań”. To odpowiedź na kryzys, w ramach którego ceny nieruchomości w UE wzrosły w ostatniej dekadzie średnio o ponad 60 proc., a czynsze o ponad 20 proc. Dla milionów Europejczyków oznacza to coraz większe trudności ze znalezieniem dachu nad głową.

Unia zdecydowała się na bezprecedensowe zaangażowanie w sektor mieszkaniowy: powołano komisarza ds. mieszkalnictwa, zapowiedziano unijny szczyt w 2026 r. i uruchomiono inwestycje warte 43 mld euro, głównie w budownictwo socjalne i studenckie. Ograniczenie najmu krótkoterminowego ma działać jak „zawór bezpieczeństwa” w miastach o szczególnie napiętej sytuacji mieszkaniowej i skłonić inwestorów do powrotu na rynek najmu długoterminowego.

Kto zyska, kto straci?

Dla turystów nowe zasady oznaczają wyższy standard i większe bezpieczeństwo – zniknie ryzyko fikcyjnych ofert czy lokali niespełniających norm. Eksperci ostrzegają jednak przed wzrostem cen noclegów, wynikającym z mniejszej podaży i wyższych kosztów po stronie właścicieli.

Dla inwestorów nadchodzące zmiany to konieczność przemyślenia strategii. Rentowność najmu krótkoterminowego w atrakcyjnych lokalizacjach może spaść, zwłaszcza jeśli samorządy wprowadzą niskie limity dni wynajmu. Część właścicieli może zdecydować się na przejście na najem średnioterminowy (powyżej 30 dni), który nie będzie objęty tak restrykcyjnymi zasadami.

Maj 2026 r. stanie się testem skuteczności unijnej polityki mieszkaniowej. Choć celem jest zwiększenie dostępności mieszkań i ochrona miast przed nadmierną turystyką, skutki odczują również branże, które przez lata rozwijały się dzięki dynamicznemu wzrostowi najmu krótkoterminowego.