Nikt się tego nie spodziewał. Praga droższa od Ursynowa

Warszawski rynek nieruchomości lubi zaskakiwać, ale najnowsze zestawienie średnich cen ofertowych mieszkań z rynku wtórnego pokazuje zmianę, której jeszcze kilka lat temu mało kto by się spodziewał. Ursynów - przez lata uznawany za jedną z najbardziej stabilnych cenowo dzielnic stolicy - znalazł się dopiero na 11. miejscu w rankingu cen mieszkań. Co więcej, wyprzedziły go zarówno Praga-Północ, jak i Praga-Południe.

To sygnał, że mapa wartości warszawskich nieruchomości coraz mocniej się przetasowuje.

Na czele zestawienia tradycyjnie pozostają Śródmieście i Wola. Średnie ceny ofertowe na poziomie odpowiednio 23 678 zł/m² i 22 004 zł/m² potwierdzają, że centrum miasta nadal pozostaje najbardziej pożądanym kierunkiem dla kupujących i inwestorów.

Tuż za nimi uplasowały się Wilanów, Żoliborz i Mokotów - dzielnice od lat kojarzone z wysokim standardem życia, dobrą komunikacją i ograniczoną podażą atrakcyjnych mieszkań.

Prawdziwa historia zaczyna się jednak nie na podium, ale w środku tabeli.

Praga-Północ osiągnęła średnią cenę ofertową 17 745 zł/m², a Praga-Południe 17 071 zł/m². Tymczasem Ursynów zanotował 16 957 zł/m².

Różnice nie są ogromne, ale symbolicznie mają ogromne znaczenie. Jeszcze niedawno wielu kupujących traktowało Pragę jako „tańszą alternatywę” dla lewobrzeżnej Warszawy. Dziś sytuacja wyraźnie się zmienia.

Na wzrost pozycji Pragi wpływa kilka czynników:

• dynamiczny rozwój infrastruktury,
• modne inwestycje rewitalizacyjne,
• coraz większe zainteresowanie młodych mieszkańców,
• bliskość centrum,
• ograniczona liczba nowych mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach.

Praga przestała być „dzielnicą z potencjałem” - dla wielu stała się już pełnoprawnym premium.

Ursynów nadal pozostaje jedną z najbardziej komfortowych dzielnic do życia w Warszawie. Metro, duża ilość zieleni, dobra infrastruktura edukacyjna i spokojny charakter wciąż przyciągają rodziny oraz osoby szukające stabilności.

Problem polega jednak na tym, że rynek zaczyna premiować dziś coś innego niż jeszcze dekadę temu.

Kupujący coraz częściej wybierają:

• centralność,
• miejski styl życia,
• klimat kamienic i rewitalizowanych dzielnic,
• bliskość biur, gastronomii i rozrywki.

Pod tym względem Praga czy Wola zaczynają wygrywać z bardziej „uporządkowanym” Ursynowem.

Jeszcze ciekawiej wygląda sytuacja na tle całej prawej strony Wisły. Targówek przekroczył już poziom 14 900 zł/m², a Rembertów osiągnął ponad 14 600 zł/m². Nawet Wesoła i Wawer coraz wyraźniej odrywają się od dawnych „peryferyjnych” cen.

To pokazuje, że Warszawa jako całość bardzo mocno się wyrównuje. Granica między „drogimi” i „tańszymi” dzielnicami stopniowo się zaciera.

Autorzy zestawienia zwracają uwagę, że sytuacja na rynku pierwotnym wygląda zupełnie inaczej. I rzeczywiście - tam Ursynów czy Wilanów nadal potrafią osiągać bardzo wysokie stawki, szczególnie w nowych inwestycjach premium.

Rynek wtórny pokazuje jednak realne preferencje kupujących wobec istniejącej zabudowy i gotowych mieszkań. A tutaj coraz większą rolę odgrywa lokalizacja, klimat dzielnicy oraz dostępność miejskiego stylu życia.

Dzisiejsza mapa cen pokazuje, że Warszawa przestaje być miastem z wyraźnym podziałem na „lepszą lewą stronę” i „tańszą prawą”. Kapitał, moda i zainteresowanie mieszkańców coraz śmielej przesuwają się tam, gdzie jeszcze kilka lat temu mało kto chciał inwestować.

Dane: raport Sprzedam Szybko, koniec kwietnia 2026.