Bańka nie pęknie, ale ceny drgną. Co czeka rynek mieszkań w 2026 roku?

Po miesiącach wyczekiwania i ostrożności klienci znów zaczynają wracać do biur sprzedaży. Jak wynika z prognoz przytaczanych przez Rzeczpospolitą, w 2026 roku popyt na mieszkania ma się odbudować, a ceny – choć bez gwałtownych skoków – pójdą w górę o kilka procent. Jednocześnie część ekspertów studzi nastroje, mówiąc o powolnym schodzeniu z cenowych szczytów zamiast spektakularnego pęknięcia bańki.

Ile kosztował metr pod koniec 2025 roku?

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w grudniu 2025 r. średnie ceny nowych mieszkań w największych miastach wyglądały następująco:

• Warszawa – niespełna 18,4 tys. zł za mkw. (ok. 4 proc. więcej niż rok wcześniej),

• Kraków – 16,7 tys. zł za mkw. (wzrost o 1 proc.),

• Wrocław – 15,3 tys. zł za mkw. (wzrost o 4 proc.).

Na rynku wtórnym sytuacja była bardziej zróżnicowana. Według danych Gethome.pl w Warszawie średnia cena ofertowa wyniosła niemal 18 tys. zł za mkw., w Krakowie – niespełna 17 tys. zł, a w Trójmieście ceny wzrosły do około 16,6 tys. zł za mkw.

2026: więcej chętnych, umiarkowane wzrosty

Eksperci są zgodni co do jednego – rynek ma się ożywić. Marek Wielgo z RynekPierwotny.pl podkreśla, że nie należy spodziewać się gwałtownego załamania cen. Jego zdaniem rosnąca podaż i promocje deweloperów będą raczej wymuszać korekty, szczególnie tam, gdzie ceny zostały wcześniej mocno wywindowane.
– Presja na rynku pierwotnym hamuje wzrost cen mieszkań używanych, a korekty na wtórnym temperują ambicje firm – wskazuje.

Z kolei Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku portalu Otodom, prognozuje wyraźniejsze ożywienie sprzedaży. Jej zdaniem w 2026 r. liczba transakcji na rynku deweloperskim może być o 10–15 proc. wyższa niż w 2025 roku, m.in. dzięki rosnącym wynagrodzeniom i oczekiwanym obniżkom stóp procentowych.

Rynek wtórny też ruszy

Również na rynku mieszkań używanych analitycy spodziewają się stopniowego odbicia. Najczęściej wskazywany scenariusz to umiarkowany wzrost cen rzędu 3–5 proc. rocznie, głównie w dużych miastach i najlepszych lokalizacjach. Drożeć mają przede wszystkim mieszkania gotowe do zamieszkania, dobrze położone i funkcjonalne.

Co to oznacza dla kupujących?

Rok 2026 ma przynieść więcej ofert i większy wybór, ale niekoniecznie okazje cenowe na szeroką skalę. Dla kupujących oznacza to powrót konkurencji o atrakcyjne lokale – zwłaszcza w największych miastach. Dla sprzedających: szansę na transakcję, choć już bez tak łatwego dyktowania warunków jak w okresie rekordowych wzrostów.