Rynek mieszkań budzi się z letargu. Ceny znów idą w górę

Po kilku miesiącach względnego spokoju na rynku wtórnym widać pierwsze oznaki ożywienia. Najnowsze dane pokazują, że ceny mieszkań znów zaczynają piąć się w górę – na razie ostrożnie, ale konsekwentnie. W marcu 2026 roku średnie stawki ofertowe wzrosły o 0,5 proc. względem lutego i o 3,6 proc. rok do roku. To niewiele? Na pierwszy rzut oka tak, jednak w kontekście wcześniejszej stagnacji zmiana kierunku jest wyraźna.

Jeszcze niedawno rynek przypominał raczej spokojne jezioro – ruchy cen były symboliczne, a sprzedający i kupujący czekali na wyraźniejszy impuls. Teraz sytuacja zaczyna się zmieniać. Choć miesięczne wzrosty wciąż mieszczą się w granicach do 1,4 proc., to w skali roku różnice są już odczuwalne – w niektórych miastach przekładają się na wzrost wartości metra kwadratowego o ponad 500 zł.

Regionalne rynki przyspieszają najmocniej

Największą energię widać poza największymi metropoliami. To właśnie miasta regionalne zaczynają nadrabiać wcześniejsze miesiące względnej stabilizacji.

Bydgoszcz notuje jeden z najwyższych wzrostów – średnia cena sięga tam dziś 8 619 zł za metr kwadratowy, co oznacza wzrost o 6,5 proc. rok do roku. Niewiele ustępuje Olsztyn (9 263 zł/m², +6,4 proc.) oraz Gdańsk, gdzie ceny dochodzą już do 15 600 zł/m² (+5,8 proc.). Również Poznań nie pozostaje w tyle – 11 700 zł/m² i blisko 5-procentowy wzrost rok do roku to wyraźny sygnał rosnącego popytu.

To nie jest przypadek. W tych miastach rynek wyraźnie „łapie oddech” po okresie wyczekiwania. Kupujący wracają, a ograniczona podaż zaczyna wywierać presję na ceny. W praktyce oznacza to, że sprzedający mają coraz większą przestrzeń do podnoszenia stawek wywoławczych.

Duże miasta trzymają tempo, ale bez gwałtownych ruchów

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w największych ośrodkach, gdzie rynek jest bardziej dojrzały i odporny na nagłe wahania.

Warszawa pozostaje stabilna – średnia cena to już 17 492 zł/m², ale roczny wzrost wynosi zaledwie 0,7 proc. Podobnie we Wrocławiu (13 309 zł/m², +1,3 proc.) czy w Białymstoku (9 945 zł/m², +1,8 proc.), gdzie zmiany są raczej umiarkowane.

Na tle innych miast wyróżnia się Łódź – jako jedyna notuje lekki spadek rok do roku (-0,1 proc.), przy średniej cenie 8 483 zł/m². W Krakowie, Katowicach, Lublinie i Szczecinie wzrosty utrzymują się na poziomie zbliżonym do inflacji – to sygnał równowagi między popytem a podażą.

Można powiedzieć, że duże miasta działają dziś jak stabilizator rynku – nie podbijają dynamiki, ale też nie pozwalają na jej gwałtowne załamanie.

Ceny ofertowe rosną, ale negocjacje wciąż mają znaczenie

Warto jednak pamiętać o jednym: ceny widoczne w ogłoszeniach to dopiero punkt wyjścia. Rynek wtórny nadal pozostaje przestrzenią negocjacji, a finalne kwoty transakcyjne często różnią się od ofertowych – czasem o kilka, a nawet kilkanaście procent.

To oznacza, że choć sprzedający podnoszą oczekiwania, kupujący wciąż mają argumenty po swojej stronie. W praktyce część wzrostów „rozmywa się” właśnie na etapie negocjacji.

Jednocześnie na rynku widać coraz wyraźniejsze różnice jakościowe. Mieszkania nowe, dobrze wykończone i w atrakcyjnych lokalizacjach sprzedają się szybciej i drożej. Z kolei starsze lokale – wymagające remontu lub położone w mniej popularnych dzielnicach – mogą mieć problem z utrzymaniem ceny.

Do tego dochodzi jeszcze jeden czynnik: malejąca liczba nowych ofert. Mniejsza podaż przy rosnących oczekiwaniach kupujących to mieszanka, która w kolejnych miesiącach może jeszcze bardziej różnicować rynek.

Co dalej?

Na razie trudno jednoznacznie wskazać, czy obecne wzrosty przerodzą się w dłuższy trend. Coraz większą rolę odgrywają dziś detale – standard mieszkania, jego lokalizacja i realne dopasowanie do potrzeb kupujących.

Rynek wtórny przestał stać w miejscu. A to zawsze oznacza początek nowego rozdziału.