Polowanie na mieszkania: czy teraz jest najlepszy moment na zakup?

Rynek nieruchomości przechodzi niespodziewane zmiany – liczba ofert sprzedaży mieszkań bije rekordy, a popyt słabnie. Deweloperzy wprowadzają na rynek więcej lokali, niż są w stanie sprzedać, a sprzedający z drugiej ręki zaczynają schodzić z ceny. Czy to oznacza, że teraz jest idealny czas na zakup mieszkania? A może warto jeszcze poczekać na większe okazje? Sprawdzamy, co dzieje się na rynku i co to oznacza dla osób planujących inwestycje w nieruchomości.

Nowe trendy na rynku nieruchomości: co przynosi zmieniająca się rzeczywistość?

Na rynku mieszkaniowym obserwujemy zjawiska, które dawno nie były tak wyraźne. Liczba ofert sprzedaży mieszkań rośnie, popyt natomiast stopniowo maleje. W wielu miastach, w tym w Warszawie, zauważalne są różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, co może sugerować większą otwartość sprzedających na negocjacje. Jednak historia rynku pokazuje, że taka sytuacja niekoniecznie oznacza zbliżające się obniżki cen.

Rekordowa liczba ofert na rynku

Pod koniec listopada 2023 roku na platformie Otodom dostępnych było blisko 180 tysięcy ogłoszeń sprzedaży mieszkań – to najwyższy poziom od wiosny 2020 roku, kiedy rozpoczęto monitorowanie tych danych. W przypadku domów oferta osiągnęła apogeum na przełomie października i listopada, przekraczając 60 tysięcy ogłoszeń.

Dynamiczny wzrost liczby ofert to efekt zmian zachodzących zarówno po stronie podaży, jak i popytu. W 2023 roku na rynku obserwowano wysokie zainteresowanie programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, które znacząco wpłynęło na sytuację. Jednak wraz z jego wygasaniem podaż zaczęła wyprzedzać malejący popyt, co zaowocowało zwiększeniem liczby dostępnych mieszkań.

Deweloperzy zwiększają aktywność

Dane za trzeci kwartał 2023 roku pokazują, że deweloperzy w największych miastach Polski wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań, niż zdołali sprzedać – różnica wyniosła około 3 tysiące lokali. Październik i listopad przyniosły kontynuację tego trendu, a liczba rozpoczętych budów wskazuje na dalsze wzrosty podaży.

W październiku 2023 roku rozpoczęto budowę 23,3 tys. mieszkań – to wynik o 18,3 proc. lepszy niż rok wcześniej i najwyższy od 2019 roku. Mimo to liczba oddanych do użytku mieszkań spadła o ponad 17 proc., co sugeruje, że znaczna część lokali wciąż znajduje się na etapie budowy.

Warszawa jako rynek anomalii

Warszawa wyróżnia się na tle innych miast, jeśli chodzi o różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Na rynku wtórnym w trzecim kwartale 2023 roku ceny transakcyjne były średnio o 16 proc. niższe od ofertowych. Ostatni raz podobne różnice odnotowano w latach 2016–2017. W przypadku rynku pierwotnego ta rozbieżność jest znacznie mniejsza – w stolicy wynosiła zaledwie 3 proc., co wskazuje na większą elastyczność deweloperów w dostosowywaniu się do realiów rynku.

Co zwiastuje przepaść między cenami ofertowymi a transakcyjnymi?

Choć wydawać by się mogło, że rosnąca różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi w Warszawie może zwiastować spadek cen, dane historyczne przeczą temu założeniu. Wręcz przeciwnie – w przeszłości większe różnice między tymi cenami często zapowiadały dalsze wzrosty cen transakcyjnych.

Zjawisko to może być wyjaśnione strategią sprzedających, którzy celowo zawyżają ceny ofertowe, aby wywindować oczekiwania kupujących. W efekcie, nawet jeśli negocjacje obniżają cenę transakcyjną, nadal pozostaje ona na wysokim poziomie.

Kupujący w trybie wyczekiwania

Mimo osłabienia popytu w ujęciu rocznym, badania GUS wskazują na rosnące zainteresowanie zakupem mieszkań w horyzoncie 12 miesięcy. Wzrost liczby gospodarstw domowych planujących zakup nieruchomości może sugerować, że obecne wyczekiwanie wynika z niepewności. Kluczowymi czynnikami są tu potencjalne programy wsparcia ze strony rządu oraz perspektywy obniżek stóp procentowych przez RPP.

Choć rynek nieruchomości przechodzi zmiany, które mogą wydawać się korzystne dla kupujących, dane historyczne i aktualne analizy wskazują, że spadki cen nie są scenariuszem najbardziej prawdopodobnym. Zwiększająca się podaż w połączeniu z wyczekującym podejściem kupujących tworzy dynamiczny obraz rynku, który w najbliższym czasie może przynieść dalsze wzrosty cen, zwłaszcza na rynku wtórnym.


źródło: money.pl