Mieszkania znowu ruszają z kopyta?

Eksperci prognozują, że w 2026 roku rynek pierwotny odnotuje wyraźne ożywienie. Obniżki stóp procentowych oraz większa dostępność kredytów hipotecznych mogą przełożyć się na wzrost sprzedaży nowych mieszkań nawet o 15 proc. Jednocześnie w pierwszej połowie roku należy liczyć się z utrudnieniami w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę, wynikającymi z wdrażania reformy planistycznej.

Analitycy zwracają uwagę, że w mijającym roku kluczowym czynnikiem kształtującym rynek mieszkaniowy było złagodzenie polityki pieniężnej. Seria decyzji o obniżeniu stóp procentowych poprawiła zdolność kredytową kupujących, jednak na rynku deweloperskim utrzymywała się wyraźna nadpodaż. Deweloperzy wprowadzali do sprzedaży więcej mieszkań, niż znajdowało nabywców, a ceny ofertowe rosły szybciej niż inflacja.

Odmiennie wyglądała sytuacja na rynku wtórnym w 2025 roku. Tam wzrost popytu szedł w parze z malejącą liczbą dostępnych ofert, a ceny wykazywały oznaki stabilizacji, rosnąc wolniej niż inflacja.

Znaczenie miały również zmiany regulacyjne, w tym nowelizacja ustawy deweloperskiej w zakresie jawności cen oraz przesunięcie terminu uchwalenia gminnych planów ogólnych na drugą połowę 2026 roku.

W ocenie ekspertów w 2026 roku popyt na mieszkania będzie nadal się umacniał. Sprzyjać temu mają rosnące wynagrodzenia oraz kolejne obniżki stóp procentowych, możliwe już wiosną. W efekcie sprzedaż mieszkań deweloperskich może być o 10–15 proc. wyższa niż rok wcześniej, przy jednoczesnym wzroście cen nowych lokali na poziomie inflacji, szacowanym na 2–3 proc. rocznie. Deweloperzy mają ostrożnie dopasowywać skalę nowych inwestycji do realnego popytu, co powinno stopniowo ograniczać nadmiar oferty na rynku pierwotnym.

Również rynek wtórny ma w 2026 roku szansę na wzrost sprzedaży, szacowany na 5–10 proc., przy umiarkowanym zwiększeniu liczby ogłoszeń. W tym segmencie presja na wzrost cen może być jednak silniejsza niż na rynku pierwotnym, co oznacza, że dynamika cen może przekroczyć poziom inflacji.

Eksperci zwracają także uwagę na narastające obawy dotyczące rynku gruntów, związane z reformą planistyczną. Obowiązek uchwalenia planów ogólnych przez wszystkie gminy w drugiej połowie roku może w pierwszym półroczu doprowadzić do zatorów w procedurach administracyjnych. Konsekwencją może być wzrost cen działek budowlanych w największych miastach oraz jednoczesny spadek wartości gruntów położonych poza głównymi ośrodkami miejskimi, na obszarach tzw. Polski lokalnej.

red./PAP