Kupno mieszkania w Warszawie coraz trudniejsze

Jeszcze niedawno kwota 20 tys. zł za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie pojawiała się głównie w kontekście najbardziej prestiżowych apartamentów. Dziś ta bariera coraz częściej pojawia się w analizach rynku jako realny punkt odniesienia dla nowych inwestycji. Najnowsze dane pokazują, że stolica systematycznie się do niej zbliża.

Z analiz rynku pierwotnego za luty 2026 roku wynika, że średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów w Warszawie wzrosła do około 19,4 tys. zł. Oznacza to niewielki, około jednoprocentowy wzrost w porównaniu ze styczniem, ale jednocześnie potwierdza utrzymujący się trend wzrostowy.

Eksperci rynku nieruchomości zwracają uwagę, że przekroczenie poziomu 20 tys. zł za metr kwadratowy w Warszawie przestaje być scenariuszem odległym. Ich zdaniem może do tego dojść jeszcze w pierwszej połowie roku, zwłaszcza jeśli w sprzedaży nadal będą pojawiać się droższe inwestycje, a oferta mieszkań z niższych przedziałów cenowych będzie się kurczyć.

Na statystyki w coraz większym stopniu wpływa segment premium. Już w styczniu średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w Warszawie wzrosła o około 4 proc., przekraczając poziom 19 tys. zł.

Jednym z czynników było pojawienie się w ofercie mieszkań w nowych, prestiżowych projektach mieszkaniowych, gdzie ceny zaczynają się od kilkudziesięciu tysięcy złotych za metr kwadratowy. W niektórych inwestycjach stawki sięgają nawet ponad 40 tys. zł za metr. Tego typu projekty, choć obejmują stosunkowo niewielką liczbę mieszkań, potrafią wyraźnie podnieść średnią cenę w całej ofercie deweloperów.

Zmienia się także struktura stołecznego rynku. Według dostępnych danych blisko 5 tys. mieszkań oferowanych w Warszawie ma cenę przekraczającą 20 tys. zł za metr kwadratowy.

W ciągu zaledwie dwóch pierwszych miesięcy 2026 roku liczba takich lokali zwiększyła się o ponad 20 proc.. W efekcie ich udział w całej ofercie deweloperów wzrósł z około jednej czwartej do niemal jednej trzeciej wszystkich mieszkań dostępnych w sprzedaży.

Jednocześnie coraz trudniej znaleźć mieszkania z niższych segmentów cenowych. Lokali kosztujących do 15 tys. zł za metr kwadratowy jest wyraźnie mniej niż jeszcze rok czy dwa lata temu.

Na tle Warszawy sytuacja w innych dużych miastach jest znacznie bardziej stabilna. W lutym wzrost średniej ceny nowych mieszkań odnotowano jedynie w Poznaniu, gdzie stawka przekroczyła poziom 14 tys. zł za metr kwadratowy.

W pozostałych metropoliach ceny pozostały zbliżone do poziomów ze stycznia. W Trójmieście średnia wyniosła około 17,7 tys. zł za metr, w Krakowie około 16,9 tys. zł, a we Wrocławiu nieco ponad 15,3 tys. zł. W Łodzi średnia cena utrzymała się w okolicach 11,5 tys. zł za metr kwadratowy.

Nieco inna sytuacja panuje w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie pojawienie się większej liczby tańszych mieszkań spowodowało niewielki spadek średniej ceny – do poziomu około 11,3 tys. zł za metr.

Eksperci podkreślają, że rynek mieszkaniowy w Polsce pozostaje bardzo dynamiczny, a decyzje zakupowe coraz częściej opierają się na analizie danych, a nie tylko na emocjach.

Dodatkowo na początku roku duże zainteresowanie wzbudziło udostępnienie cen transakcyjnych z państwowego Rejestru Cen Nieruchomości, które pozwoliło szerzej zobaczyć, ile faktycznie płacą kupujący za mieszkania.

Jedno jest jednak coraz bardziej widoczne: jeśli obecne tendencje się utrzymają, przekroczenie poziomu 20 tys. zł za metr kwadratowy w Warszawie może stać się wkrótce rynkową rzeczywistością, a nie tylko symboliczną granicą w analizach ekspertów.