Ktoś chce rozliczyć ziemię pod ich blokami

Na warszawskim Kole znów wraca temat, który dla wielu mieszkańców od miesięcy jest źródłem niepokoju. Chodzi o prawny status gruntów, na których stoją ich bloki. Sprawa – skomplikowana, wielowątkowa i sięgająca korzeniami jeszcze przedwojennej historii Warszawy – trafiła teraz na biurko Rzecznika Praw Obywatelskich.

Rzecznik Marcin Wiącek spotkał się w tej sprawie z władzami dzielnicy Wola – burmistrzem Krzysztofem Strzałkowskim oraz jego zastępcą Adamem Haciem. Rozmowa dotyczyła sytuacji prawnej terenów osiedla Koło przy ulicach Górczewskiej i Księcia Janusza, a także roszczeń do części tych gruntów zgłoszonych przez reaktywowaną w latach 90. przedwojenną spółkę.

Na pierwszy rzut oka to zwyczajne osiedle z wielkiej płyty. Bloki powstały tu w latach 70. XX wieku. W kilkunastu budynkach mieszka dziś około półtora tysiąca osób. W okolicy są szkoła, przedszkole i drogi publiczne – typowa infrastruktura dużego warszawskiego osiedla.

Problem polega jednak na tym, że pod tymi budynkami znajdują się grunty o wyjątkowo skomplikowanej historii.

Jeszcze przed II wojną światową należały one do spółki C. Ulrich – przedsiębiorstwa ogrodniczego założonego w 1805 roku. Po wojnie, w ramach reformy rolnej, teren został znacjonalizowany. W 1951 roku obszar ten – wówczas należący do Ulrychowa – został włączony do Warszawy.

Przez dekady sprawa wydawała się zamknięta. Sytuacja zmieniła się jednak w 1994 roku. Wtedy to – na podstawie dawnych akcji spółki, przez część prawników uznawanych za mające raczej wartość kolekcjonerską – pojawiły się roszczenia do części gruntów. Tym samym zakwestionowano status terenów, na których od lat funkcjonuje osiedle.

Spór trwa do dziś i obejmuje zarówno postępowania administracyjne, jak i procesy przed sądami powszechnymi oraz Sądem Najwyższym. Zapadło już wiele decyzji i wyroków, które nie zawsze były korzystne dla miasta.

Kluczowym momentem był wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 2025 roku. Sąd oddalił wówczas wniosek o zasiedzenie gruntów przez Skarb Państwa reprezentowany przez prezydenta Warszawy. Decyzja ta znacząco skomplikowała sytuację prawną i otworzyła drogę do ewentualnych roszczeń o odszkodowania za wieloletnie korzystanie z tych terenów.

Władze dzielnicy Wola podkreślają, że nie zgadzają się z takim stanem rzeczy. Burmistrz Krzysztof Strzałkowski zwraca uwagę, że wątpliwości budzi zarówno sama reaktywacja spółki C. Ulrich, jak i decyzja zwrotowa wydana w 2012 roku przez ministra rolnictwa i rozwoju wsi.

Dla mieszkańców sprawa ma bardzo konkretny wymiar. Wielu z nich obawia się o swoją przyszłość mieszkaniową i nie wie, jak zakończy się wieloletni spór o grunty pod ich domami.

Dlatego zwrócili się o pomoc do Ministerstwa Sprawiedliwości. Minister Waldemar Żurek zapowiedział już, że sprawa zostanie przeanalizowana pod kątem prawnym.

– Nie jestem zwolennikiem obiecywania gruszek na wierzbie. Mam świadomość, że sprawy własnościowe z poprzedniej epoki są niezwykle skomplikowane – zaznaczył minister. – Na pewno jednak przyjrzymy się temu dokładnie i sprawdzimy, czy jest to wyłącznie kwestia uporządkowania stanów prawnych, czy też kryje się za tym coś bardziej niepokojącego.

Podczas spotkania z Rzecznikiem Praw Obywatelskich przedstawiciele władz dzielnicy zaprezentowali aktualny stan sprawy oraz obawy mieszkańców. RPO zapowiedział analizę dostępnej dokumentacji – zarówno akt sądowych, jak i decyzji administracyjnych – oraz podjęcie działań w ramach przysługujących mu kompetencji.

Spór dodatkowo komplikuje fakt, że reaktywowana spółka C. Ulrich sprzedała część terenów firmie Lokaty Budowlane. We wrześniu 2025 roku spółka ta złożyła wniosek o wpis do ksiąg wieczystych.

Przedstawiciele firmy przekonują jednak, że nie ich celem było przejęcie terenów pod istniejącymi budynkami.

„Nigdy nie chcieliśmy przejmować gruntów pod blokami. Proponowaliśmy oddanie terenu w dzierżawę spółdzielni za symboliczną opłatę, pod warunkiem wspólnego wypracowania ugody ze Skarbem Państwa, która doprowadziłaby do zamiany lub wykupu gruntu” – przekazała spółka w odpowiedzi na pytania.

Jak twierdzą przedstawiciele firmy, spółdzielnia mieszkaniowa Koło miała także możliwość zakupu terenu na podobnych warunkach jak Lokaty Budowlane, ale z niej nie skorzystała – mimo przysługującego pierwszeństwa.

Zdaniem spółki porozumienie mogło przynieść mieszkańcom konkretną korzyść: możliwość założenia ksiąg wieczystych dla zajmowanych przez nich mieszkań. Firma utrzymuje jednak, że rozmowy zostały nagle przerwane, a dialog między stronami się załamał.

„Zawsze chcieliśmy rozwiązać ten spór polubownie i nadal jesteśmy na to gotowi” – podkreśla spółka, dodając, że obecnie analizuje dalsze możliwe działania.

Na razie sytuacja pozostaje patowa. W sprawie zapadły już wyroki niekorzystne dla miasta, a prokuratura odmówiła złożenia skargi kasacyjnej, wskazując, że brak jest realnych podstaw do skutecznego podważenia wcześniejszych orzeczeń.

Dla mieszkańców Koła oznacza to jedno – spór o ziemię pod ich domami wciąż jest daleki od zakończenia.