Jeszcze niedawno znikały w chwilę

Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych wchodzi w nową fazę. Po latach, gdy mieszkania znikały z ofert niemal natychmiast, dziś coraz więcej lokali pozostaje niesprzedanych mimo zakończonej budowy. W największych miastach oferta rośnie szybciej niż liczba chętnych, co wyraźnie zmienia układ sił między kupującymi a deweloperami.

Nadmiar mieszkań staje się faktem

Na kluczowych rynkach — od Warszawy po Trójmiasto — liczba dostępnych mieszkań wyraźnie wzrosła. W ciągu ostatnich dwóch lat oferta zwiększyła się niemal o połowę, a znaczącą jej część stanowią lokale już gotowe do zamieszkania. Obecnie około co piąte mieszkanie w sprzedaży jest ukończone, ale nadal nie znalazło właściciela.

To efekt sytuacji, w której tempo realizacji inwestycji okazało się wyższe niż faktyczne możliwości zakupowe klientów. Deweloperzy wprowadzali kolejne projekty, zakładając utrzymanie wysokiego popytu, tymczasem rynek wyraźnie zwolnił.

Skąd wzięła się nadpodaż?

Decyzje inwestycyjne zapadały w czasie, gdy rynek liczył na dalsze wsparcie państwa dla kupujących i kontynuację pozytywnego trendu sprzedażowego. Wiele inwestycji ruszyło w momencie, gdy perspektywa nowych programów pomocowych wydawała się realna.

Kiedy jednak zapowiadane mechanizmy wsparcia nie pojawiły się, a klienci zaczęli ostrożniej podchodzić do zakupu mieszkań, nowe projekty nadal trafiały na rynek. Dziś właśnie te inwestycje zwiększają ofertę i wydłużają czas sprzedaży.

Nie wszędzie sytuacja wygląda tak samo

Największy wybór mieszkań nadal oferuje Warszawa, ale to nie stolica jest dziś symbolem nadpodaży. Najsilniejsze wzrosty oferty widoczne są na rynkach regionalnych, gdzie w krótkim czasie pojawiło się wyjątkowo dużo nowych inwestycji.

Łódź stała się przykładem dynamicznego wzrostu podaży, który znacząco przewyższył lokalne tempo sprzedaży. Wysoką liczbę dostępnych lokali notują również Poznań i Wrocław, choć tam deweloperzy zaczęli już ograniczać nowe wprowadzenia. Z kolei Katowice należą do rynków, gdzie czas potrzebny na wyprzedaż obecnej oferty może być najdłuższy.

Rynek kupującego powoli wraca

Rosnąca liczba gotowych mieszkań daje klientom większą swobodę wyboru. Coraz częściej pojawiają się promocje, elastyczne warunki płatności czy rabaty, które jeszcze niedawno były rzadkością.

Nie oznacza to jednak gwałtownego spadku cen. Eksperci wskazują raczej na stopniowe dostosowanie — stabilizację stawek i większą gotowość sprzedających do negocjacji, zwłaszcza w lokalizacjach z największą konkurencją między inwestycjami.

Sprzedaż się poprawia, ale zbyt wolno

Po okresie słabszej aktywności rynek zaczął lekko odżywać, między innymi dzięki obniżkom stóp procentowych. W drugiej połowie roku sprzedaż była wyższa niż na początku, jednak wzrost nie wystarczył, by zrównoważyć napływ nowych mieszkań.

Najlepiej radzą sobie miasta o silnym rynku pracy i stabilnym napływie mieszkańców, ale nawet tam wzrost popytu nie nadąża za podażą.

Deweloperzy między ostrożnością a presją

W tej sytuacji firmy budujące mieszkania stają przed wyborem: ograniczać nowe inwestycje i przeczekać trudniejszy okres albo kontynuować realizację planów mimo ryzyka wolniejszej sprzedaży.

Coraz częściej wybierana jest pierwsza strategia. Liczba nowych projektów wprowadzanych do ofert zaczyna spadać, co może oznaczać, że sektor próbuje powstrzymać dalszy wzrost podaży. Nie wszyscy mogą sobie jednak na to pozwolić — część firm musi utrzymywać aktywność ze względu na zobowiązania finansowe i wcześniej pozyskany kapitał.

Co czeka rynek w najbliższych kwartałach?

Najbliższy czas zapowiada się jako okres równowagi po latach intensywnego wzrostu. Kupujący mają dziś większy wybór i mocniejszą pozycję negocjacyjną, natomiast deweloperzy coraz uważniej planują kolejne ruchy.

Jeśli popyt nie przyspieszy, rynek może wejść w etap dłuższej stabilizacji — z dużą ofertą, spokojniejszym tempem sprzedaży i większą konkurencją między inwestycjami. Dla osób szukających mieszkania to prawdopodobnie najbardziej komfortowe warunki od wielu lat.

Źródło: next.gazeta.pl