Trendy na 2024 na rynku gruntów inwestycyjnych w PL. Co na nich powstanie?

Wobec ciągłego wzrostu zapotrzebowania i zmniejszania się dostępności gruntów na rynku nieruchomości mieszkaniowych, nabywcy podejmują odważniejsze działania. W 2024 roku deweloperzy będą nadal zainteresowani zakupami gruntów o przeznaczeniu usługowym, realizując przy tym formułę PRS.

Warszawa pozostaje najbardziej atrakcyjna pod względem gruntów inwestycyjnych pod centra przetwarzania danych, niezaspokojony popyt na rynku akademików w Polsce daje inwestorom duże możliwości ekspansji, natomiast aktywność graczy w sektorze budownictwa senioralnego pozostaje na niskim poziomie. Eksperci JLL przedstawiają trendy na 2024 rok na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce.


Oswojenie z wysokimi cenami na rynku mieszkaniowym
„Atmosfera na rynku nieruchomości mieszkaniowych rozgrzewa się z każdym rokiem. Mimo rekordowych sprzedaży, w Polsce dalej brakuje ok. 1,5 miliona mieszkań. Stale rosnący popyt przy gwałtownie malejącej podaży wymusi na kupujących grunty jeszcze bardziej śmiałe ruchy. Zapowiadany nowy rządowy program dopłat z pewnością przyczyni się do utrzymania stanu nierównowagi popytowo-podażowej, a brak gruntów pod projekty wielorodzinne pozostanie kluczowym problem większości dużych miast. Nic nie wskazuje zatem, że w 2024 ceny nieruchomości gruntowych zaczną spadać. Z pewnością usłyszymy o kilku rekordowych i zaskakujących transakcjach i na dobre oswoimy się z wysokimi cenami.” – mówi Karolina Mokrzycka, Starszy Specjalista w Dziale Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu JLL

Zainteresowanie zakupem gruntów w Warszawie, Krakowie i Trójmieście nadal pozostanie wysokie i bez wątpienia, będą to najbardziej poszukiwane i najdroższe transakcje w tym roku. Znaczącym rynkiem ma szansę stać się również Poznań z uwagi na dynamiczny wzrost cen mieszkań w ostatnim roku. Już pod koniec ubiegłego roku deweloperzy z zainteresowaniem podchodzili do analizowania ofert w stolicy Wielkopolski, a początek roku jedynie potwierdza ten trend.

Inwestorzy zainteresowani przekształcaniem biur w projekty mieszkaniowe
„W bieżącym roku przewidujemy utrzymanie zainteresowania deweloperów zakupami gruntów o przeznaczeniu usługowym, pod realizację szeroko rozumianej funkcji mieszkaniowej w formule PRS. Wynikać to będzie zarówno z braku podaży gruntów o przeznaczeniu mieszkaniowym, ale także z naturalnie rosnącego zainteresowania wynajmem, jako alternatywną – do zakupu mieszkania – formą zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych.

Równolegle, przewidujemy dalsze umocnienie się obserwowanego już od dłuższego czasu trendu wśród inwestorów, związanego z poszukiwaniem istniejących budynków, szczególnie o przeznaczeniu biurowym w dobrych lokalizacjach – pod przyszłą konwersję w projekty mieszkaniowe (o ile planistyka na to pozwala) lub właśnie PRSowy.

Patrząc z kolei na rynek najmu instytucjonalnego z perspektywy inwestora, szanse sektora PRS w Polsce należy także ocenić pozytywnie. Ma to uzasadnienie w spodziewanych spadkach stóp procentowych oraz perspektywie dalszego wzrostu cen najmu.

Dla nieruchomości komercyjnych o przeznaczeniu biurowym, nie przewidujemy wzrostu popytu, a raczej zachowanie obecnego status quo. Poza incydentalnymi projektami biurowymi realizowanymi głównie w Warszawie, dla rynków i głównych miast regionalnych nie zakładamy zainteresowania inwestorów i deweloperów biurowych. Zakładamy, że okres stagnacji inwestycyjnej na rynku inwestycji biurowych, może potrwać nawet kilka lat.” – komentuje Tomasz Lewandowski, Dyrektor Działu Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu JLL

W Warszawie najwięcej centrów danych
Z analiz firmy badawczej PMR wynika, że w 2030 roku wielkość rynku centrów danych w Polsce może przekroczyć 500 MW. Scenariusz konserwatywny i plan minimum, zakładający mocne etapowanie inwestycji, to osiągniecie około połowy wskazanej mocy do roku 2028.*

„Z perspektywy rynku gruntów inwestycyjnych, spodziewamy się finalizacji kolejnych transakcji sprzedaży terenów pod centra przetwarzania danych. Głównym miastem na celowniku inwestorów pozostanie Warszawa, zwiększając konkurencję między graczami aktywnymi na tym obszarze. Branża data center będzie nadal mierzyć się z wyzwaniami związanymi z efektywnością energetyczną, ekologią cyfrową czy cyberbezpieczeństwem.

Popularnym tematem pozostanie dynamiczny rozwój sztucznej inteligencji (AI) i jej wpływ na zagęszczenie infrastruktury centrów danych oraz zapotrzebowanie na energię. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że już w 2023 roku obserwowaliśmy mniej restrykcyjne podejście geograficzne w przypadku gruntów pod wielkoskalowe projekty dedykowane działaniom badawczo – rozwojowym w obszarze AI co daje szansę na zainteresowanie inwestorów aktywnych w tym sektorze rynku również gruntami ulokowanymi poza obszarem aglomeracji warszawskiej.” – mówi Joanna Kieszczyńska, Dyrektor w Dziale Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu JLL



Inwestorzy z segmentu prywatnych akademików i budownictwa senioralnego konkurują ze sobą
Rynek akademików w Polsce wciąż znajduje się w początkowej fazie rozwoju. Niezaspokojony popyt oraz relatywnie niska konkurencja oferuje inwestorom możliwości ekspansji w skali ogólnopolskiej, jak również uzyskanie atrakcyjnych stóp zwrotu i wzrostu wartości kapitału w czasie. Dodatkowo, powiększająca się liczba ofert starszych obiektów biurowych z możliwością przekształcenia w dom studencki może stanowić atrakcyjną alternatywę dla zakupu działki i realizacji inwestycji od zera.

Liczba graczy w sektorze budownictwa senioralnego i ich aktywność od lat pozostają na niskim poziomie i rok 2023 nie stanowił w tym zakresie wyjątku. Nieliczne podmioty zainteresowane inwestycjami w tym segmencie rynku aktywnie uczestniczą w analizach terenów pod nowe inwestycje a przedmiotem ich zainteresowania pozostają niezmiennie dobrze skomunikowane grunty lub budynki do konwersji położone w największych aglomeracjach Polski. Nierzadko analizują te same grunty lub budynki co inwestorzy z segmentu prywatnych akademików lub PRS konkurując z nimi w procesach ofertowych.