Strach o wartość działek

Samorządy alarmują, że reforma planowania przestrzennego może otworzyć drogę do masowych roszczeń właścicieli nieruchomości, których działki stracą na wartości po wejściu w życie planów ogólnych. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapewnia jednak, że takie obawy są nieuzasadnione – prawa do zabudowy już nabyte nie zostaną odebrane, a nowe przepisy nie będą podstawą do żądania odszkodowań.

Kilka miesięcy temu Związek Gmin Wiejskich RP przedstawił resortowi rozwoju swoje stanowisko w sprawie skutków reformy. Samorządowcy wskazywali m.in. na ryzyko paraliżu administracyjnego związanego z koniecznością masowego wydawania decyzji o warunkach zabudowy przed 1 stycznia 2026 r., a także na trudności z dotrzymaniem ustawowych terminów.

Prezes ZGWRP Stanisław Jastrzębski ostrzegał wówczas, że w wielu gminach wiejskich sytuacja planistyczna już teraz spowalnia, a miejscami wręcz blokuje prawidłowe funkcjonowanie jednostek samorządu terytorialnego. Jego zdaniem szczególnie poważnym zagrożeniem może być spadek wartości nieruchomości po uchwaleniu planów ogólnych, co – jak prognozował – może doprowadzić do lawiny pozwów sądowych o odszkodowania.

Na te obawy odpowiedział Łukasz Marciniak, zastępca dyrektora Departamentu Planowania Przestrzennego w MRiT. Przypomniał, że postulaty samorządów dotyczące zawieszenia kar za nieterminowe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy zostały już uwzględnione – odpowiednia nowelizacja ustawy weszła w życie 9 grudnia 2025 r.

Odnosząc się bezpośrednio do kwestii ewentualnej utraty wartości działek, przedstawiciel resortu podkreślił, że żadna nieruchomość, która obecnie ma prawo do zabudowy – na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydanej decyzji o warunkach zabudowy – nie utraci tego prawa w wyniku wejścia w życie planów ogólnych. Nowe przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie ingerują w tym zakresie w już istniejące uprawnienia właścicieli.

Marciniak zaznaczył również, że plany ogólne nie będą brane pod uwagę przy wycenie nieruchomości w postępowaniach dotyczących opłaty planistycznej ani przy ustalaniu odszkodowań. Jak wyjaśnił, nie stanowią one bezpośredniej podstawy do zmiany sposobu zagospodarowania terenu i nie wpływają na ustalenia obowiązujących planów miejscowych, które – zgodnie z ustawą – kształtują sposób wykonywania prawa własności.

Po 30 czerwca 2026 r. podstawą realizacji inwestycji nadal pozostaną miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy. Wszystkie dotychczas uchwalone plany i wydane decyzje zachowują ważność.

Resort podkreśla również, że wyznaczanie nowych terenów budowlanych nie ma charakteru arbitralnego, lecz opiera się na szeregu analiz przeprowadzanych przez właściwy organ. Zgodnie z ustawą, przy ustalaniu przeznaczenia terenu należy ważyć interes publiczny i prywatny, uwzględniając m.in. analizy ekonomiczne, środowiskowe i społeczne, a także istniejący sposób zagospodarowania.

Dodatkowo sytuowanie nowej zabudowy musi respektować wymagania ładu przestrzennego, ochronę walorów przyrodniczych, efektywne gospodarowanie przestrzenią oraz uwarunkowania ekonomiczne. Jak zapewnia ministerstwo, to właśnie te zasady mają zapobiegać chaosowi przestrzennemu, a nie prowadzić do nieuzasadnionych strat po stronie właścicieli nieruchomości.

red./PAP