Rząd mówi „dość” deweloperom

Choć poprzednia nowelizacja przepisów deweloperskich weszła w życie zaledwie pod koniec 2025 r., rząd już zapowiada kolejne zmiany. Tym razem celem ma być dalsze wzmocnienie ochrony nabywców mieszkań oraz rozbudowa Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM), który ma stać się kluczowym narzędziem informacyjnym dla kupujących.

Rada Ministrów rozpoczęła formalne prace nad nowelizacją ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Projekt, wpisany do wykazu prac legislacyjnych pod numerem UD361, został zgłoszony przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Za jego przygotowanie odpowiadać ma jednak Ministerstwo Finansów i Gospodarki, a osobą wskazaną jako odpowiedzialna za opracowanie projektu jest wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.

Na rządowych stronach opublikowano już założenia nowelizacji. Sam projekt ustawy jest dopiero na etapie przygotowań i – zgodnie z harmonogramem – ma trafić pod obrady Rady Ministrów w II kwartale 2026 r.

Niedawne zmiany dopiero weszły w życie

Zapowiadana nowelizacja pojawia się niedługo po wejściu w życie wcześniejszych zmian. Pod koniec listopada 2025 r. prezydent podpisał ustawę nowelizującą przepisy deweloperskie, która stworzyła podstawy prawne do uruchomienia Portalu DOM.

To właśnie ta regulacja umożliwiła rozpoczęcie prac nad systemem, który ma zapewnić jawność cen transakcyjnych mieszkań i domów na rynku pierwotnym oraz pozwolić na ich porównywanie z ofertami deweloperów. Był to pierwszy etap reformy – skoncentrowany głównie na przejrzystości cen i dostępie do danych, bez istotnej ingerencji w zakres obowiązków informacyjnych deweloperów czy mechanizmy ochrony kupujących.

Teraz rząd zapowiada kolejny krok: rozbudowę Portalu DOM i nałożenie na deweloperów nowych obowiązków.

Rynek pod stałą obserwacją

Zgodnie z założeniami Portal DOM ma zostać przekształcony w centralne źródło informacji o deweloperach działających na rynku pierwotnym. Kupujący zyskają dostęp m.in. do danych o historii inwestycji danego podmiotu, opóźnieniach w realizacji projektów, sankcjach administracyjnych, ostrzeżeniach organów nadzoru oraz toczących się postępowaniach restrukturyzacyjnych i upadłościowych.

– Naszym celem jest zwiększenie bezpieczeństwa nabywających mieszkania oraz zapewnienie im łatwego dostępu do rzetelnej informacji zarówno o ofercie, jak i o samym deweloperze – podkreśla wiceminister Tomasz Lewandowski, cytowany w komunikacie resortu.

Dane gromadzone w portalu mają pochodzić m.in. z UOKiK, Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego oraz Krajowego Rejestru Sądowego. System ma służyć nie tylko konsumentom, lecz także administracji publicznej do bieżącej analizy rynku deweloperskiego.

Koniec z podwyżkami po podpisaniu umowy

Projekt zakłada również istotne zmiany bezpośrednio wpływające na relacje między deweloperami a kupującymi. Jedną z kluczowych propozycji jest wprowadzenie ustawowego zakazu waloryzacji ceny lokalu lub domu na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej lub zobowiązującej. Ryzyko wzrostu kosztów inwestycji ma zostać jednoznacznie przeniesione na dewelopera jako podmiot profesjonalny.

Planowane są także: wzmocnienie możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi, zmiana wzoru prospektu informacyjnego (w tym ujednolicenie tabel dotyczących standardu wykończenia), doprecyzowanie zasad odbioru lokalu oraz wprowadzenie minimalnych wymogów dla ogłoszeń sprzedażowych. Nowe przepisy mają również zwiększyć wysokość zwracanej opłaty rezerwacyjnej w przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy.

Dlaczego kolejna nowelizacja?

Pojawia się pytanie, dlaczego tych rozwiązań nie wprowadzono już w listopadowej nowelizacji. Z tymi wątpliwościami zwróciliśmy się do Ministerstwa Rozwoju i Technologii, pytając m.in. o inicjatorów nowych zmian, problemy praktyczne ujawnione po wejściu w życie poprzednich przepisów oraz powody, dla których prace legislacyjne prowadzi Ministerstwo Finansów i Gospodarki. Na odpowiedzi resortu wciąż czekamy.

Rząd podkreśla jednak, że planowane zmiany stanowią kontynuację reformy rynku mieszkaniowego, której celem jest zwiększenie przejrzystości, bezpieczeństwa i równowagi między deweloperami a nabywcami na rynku pierwotnym.

Żródło: money.pl