Kupujący czekają, deweloperzy drżą

Rynek mieszkaniowy wchodzi w nową, znacznie mniej komfortową fazę. Liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań rośnie w tempie, którego branża nie widziała od lat. To efekt inwestycji rozpędzonych w czasie boomu napędzanego rządowymi dopłatami oraz gwałtownego wyhamowania sprzedaży po ich wygaszeniu i przy utrzymujących się wysokich kosztach kredytu. Deweloperzy liczą, że sytuacja zacznie się normalizować w 2026 roku. Kupujący coraz głośniej mówią o rabatach.

Przez ostatnią dekadę deweloperzy niemal modelowo zarządzali podażą, unikając klasycznych dla wcześniejszych cykli nadwyżek mieszkań „od ręki”. Tym razem jednak założenia okazały się zbyt optymistyczne. Projekty uruchamiane pod rządowy program dopłat i w przekonaniu, że pojawi się jego następca, trafiają dziś na rynek już bez wsparcia popytu. W połączeniu z drogim kredytem hipotecznym stworzyło to mieszankę, która zaczyna ciążyć całemu sektorowi.

Skok gotowej oferty

W IV kwartale 2025 roku liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań wzrosła aż o 46 proc. kwartał do kwartału i była niemal trzykrotnie wyższa niż rok wcześniej — wynika z analizy firmy JLL. W siedmiu największych aglomeracjach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach deweloperzy oferowali ponad 14 tys. gotowych lokali, co stanowiło około 20 proc. całej podaży.

Podobny obraz pokazują dane portalu Tabelaofert.pl, który w tym samym okresie odnotował 16,3 tys. gotowych mieszkań, odpowiadających ok. 23 proc. oferty. Różnice wynikają z metodologii, ale wniosek jest jeden: gotowych lokali przybywa szybko.

Choć udział mieszkań „od ręki” nie osiągnął jeszcze poziomów z lat 2010–2014, gdy sięgał 30–35 proc., tempo przyrostu zaczyna budzić poważne obawy o kondycję finansową części firm. Analitycy wskazują, że tak szybkie narastanie niesprzedanej oferty może prowadzić do presji płynnościowej, zwłaszcza na rynkach regionalnych.

Opóźniony rachunek za boom

Dzisiejsza nadpodaż to bezpośrednia konsekwencja decyzji inwestycyjnych podejmowanych na przełomie 2023 i 2024 roku. Przy przeciętnym czasie realizacji projektów mieszkaniowych wynoszącym 18–24 miesiące właśnie teraz kończą się inwestycje uruchamiane w szczycie popytu, napędzanego programem „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”.

— Ten wzrost to efekt decyzji podejmowanych w okresie bardzo wysokiego popytu i przygotowań pod kolejne zapowiedzi rządowych programów wsparcia — wskazuje Aleksandra Gawrońska, dyrektorka Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.

Budowy ruszały w cieniu programu i w przekonaniu, że popyt utrzyma się dłużej. Gdy inwestycje były gotowe, impuls zniknął, a dostępność kredytu hipotecznego pozostała ograniczona.

Kredyt wciąż hamuje sprzedaż

Po wygaszeniu rządowego programu dopłat w 2024 roku rynek stracił kluczowy motor popytowy. Wysokie stopy procentowe skutecznie ograniczały zdolność kredytową gospodarstw domowych, a sprzedaż w 2025 roku — mimo lekkiej poprawy w drugiej połowie — pozostawała wyraźnie niższa niż w rekordowym 2023 r.

Sytuację zaczęły zmieniać obniżki stóp procentowych. W 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy łącznie o 175 punktów bazowych, sprowadzając stopę referencyjną NBP do 4 proc. Styczniowe posiedzenie 2026 roku przyniosło pauzę, ale z wyraźnym sygnałem gotowości do dalszego luzowania.

Niższe stopy oznaczają stopniową poprawę zdolności kredytowej i szansę na uwolnienie odroczonego popytu — klientów, którzy wstrzymywali się z zakupem w latach 2024–2025. W III kwartale 2025 roku już 46 proc. transakcji finansowano kredytem hipotecznym, co pokazuje, że kredyt powoli wraca do gry.

Rynek coraz bardziej przyjazny kupującym

Deweloperzy przekonują, że rekordowa liczba gotowych mieszkań oznacza wyjątkowo komfortową sytuację dla klientów. W standardowym cyklu rynkowym większość mieszkań sprzedaje się na etapie budowy. Gotowe lokale są droższe i mniej popularne. Dzisiejsza struktura oferty oznacza odejście od tego modelu.

— 20-procentowy udział mieszkań gotowych daje nabywcom dużą swobodę wyboru. Mogą obejrzeć lokal przed zakupem i realnie ocenić standard oraz układ — mówi Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Zdaniem branży rynek pozostaje w fazie stabilizacji cen. — Nie widać przestrzeni ani do silnych wzrostów, ani do gwałtownych spadków, choć lokalnie mogą pojawiać się odchylenia — dodaje Guss.

Presja nierówna, problemy lokalne

Nadpodaż nie rozkłada się równomiernie. W Warszawie i Trójmieście skala gotowych mieszkań odpowiada 16–22 proc. rocznej sprzedaży i pozostaje pod kontrolą. W Krakowie, Poznaniu i Łodzi sięga już 43–46 proc. W Katowicach sytuacja jest najbardziej napięta — tam pula gotowych lokali odpowiada aż 75 proc. rocznego popytu.

Teoretyczny czas sprzedaży oferty w siedmiu największych miastach wynosi nieco ponad sześć kwartałów, ale to średnia, która maskuje lokalne zatory. W Łodzi wskaźnik wyprzedania zbliża się do 10 kwartałów, a w Katowicach przekracza 14, co oznacza realne ryzyko długotrwałego zamrożenia kapitału.

Niepewny 2026 rok

Duża liczba gotowych mieszkań ogranicza możliwość podnoszenia cen. Deweloperzy coraz częściej oferują rabaty, bonusy i elastyczne harmonogramy płatności, zwłaszcza w nowych projektach konkurujących z lokalami „od ręki”.

Jednocześnie na rynek wciąż trafiają kolejne inwestycje rozpoczęte w czasie boomu. Ponieważ liczba pozwoleń na budowę i startów inwestycji w poprzednich latach była wysoka, początek 2026 roku może przynieść dalszy wzrost gotowej oferty.

— Udział mieszkań gotowych może się jeszcze nieznacznie zwiększyć — ocenia Ewa Palus z Tabelaofert.pl.

W 2025 roku deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 171,5 tys. mieszkań, a rozpoczęli budowę niemal 130 tys. To pokazuje skalę wiary w szybkie odbicie popytu, mimo że warunki finansowe wciąż są znacznie trudniejsze niż w latach 2016–2021.

Coraz ciaśniej w branży

Sytuację komplikuje rosnąca konkurencja. Według danych Dun & Bradstreet w Polsce działa już ok. 135,5 tys. firm deweloperskich — o jedną trzecią więcej niż dekadę temu. Przy rosnącej podaży i wymagającym kliencie konkurencja będzie się zaostrzać.

Dla kupujących oznacza to większy wybór i silniejszą pozycję negocjacyjną. Dla części deweloperów — test odporności finansowej, którego wynik poznamy w najbliższych kwartałach.

Źródło: money.pl