Koniec świętej własności?

Po kilku latach przerwy użytkowanie wieczyste gruntów pod budownictwo mieszkaniowe wróci do polskiego porządku prawnego. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaproponowało zmiany w przepisach, które umożliwią ponowne oddawanie publicznych gruntów pod inwestycje mieszkaniowe – przede wszystkim na potrzeby społecznego budownictwa i akademików – na preferencyjnych warunkach.

Zgodnie z projektem nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz kilku innych aktów prawnych, roczna opłata za użytkowanie wieczyste ma wynosić zaledwie 0,3 proc. wartości gruntu, a opłata początkowa nie będzie mogła przekroczyć 10 proc. jego ceny. Nowe zasady obejmą wyłącznie grunty oddawane w użytkowanie wieczyste po wejściu przepisów w życie.

Powrót do zasad sprzed 2019 roku

Zmiana oznacza odejście od generalnego zakazu ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe, który obowiązuje od 1 stycznia 2019 roku – czyli od momentu, gdy grunty pod budynkami mieszkalnymi zaczęto masowo przekształcać w prywatną własność.

Resort rozwoju chce wrócić do wcześniejszego modelu, który pozwalał państwu i samorządom zachować długoterminową kontrolę nad gruntami, a jednocześnie umożliwiał realizację ważnych inwestycji społecznych. Użytkowanie wieczyste ma być teraz narzędziem do wspierania przedsięwzięć „doniosłych społecznie i gospodarczo”, bez całkowitego oddawania ziemi w ręce prywatne.

Porządkowanie chaosu po PRL – problem spółdzielni

Drugi filar projektu dotyczy spółdzielni mieszkaniowych, które w wielu przypadkach do dziś nie mają uregulowanego statusu prawnego gruntów, na których stoją ich bloki.

Problem sięga czasów PRL. Wówczas spółdzielnie budowały osiedla na gruntach państwowych, często tylko na podstawie decyzji administracyjnych, bez przeniesienia własności czy nawet użytkowania wieczystego. Po 1989 roku wiele z tych stanów prawnych nigdy nie zostało uporządkowanych – zwłaszcza w Warszawie.

Efekt jest paradoksalny: spółdzielnie zarządzają budynkami, ale nie mają do nich pełnych praw rzeczowych. A bez nich nie można skutecznie ustanawiać ani spółdzielczych praw do lokali, ani odrębnej własności mieszkań.

Ministerstwo przyznaje wprost: obecne przepisy blokują normalne funkcjonowanie wielu spółdzielni, a dotychczasowe procedury – w tym przewidziane w ustawie z 1997 roku – okazały się nieskuteczne. Wiele wniosków o uregulowanie gruntów latami leży nierozpatrzonych.

Dekret Bieruta: łatwiej będzie odblokować grunty w Warszawie

Projekt przewiduje też zmiany dotyczące tzw. gruntów dekretowych w Warszawie. Uzupełniony ma zostać katalog powodów, dla których miasto może odmówić zwrotu nieruchomości dawnym właścicielom lub ich spadkobiercom.

W praktyce ma to ułatwić „odmrażanie” gruntów, na których stoją budynki spółdzielcze i komunalne – nawet jeśli zgłoszono do nich roszczenia. Zdaniem resortu usunięcie tych blokad pozwoli wreszcie uregulować status wielu nieruchomości.

Więcej kontroli dla państwa

Projekt wprowadza też dodatkowe zabezpieczenia interesu publicznego. Jeśli nieruchomość przekazana bezpłatnie państwowej lub samorządowej osobie prawnej będzie wykorzystywana niezgodnie z przeznaczeniem, decyzję o jej przekazaniu będzie można cofnąć.

Ponadto udostępnianie publicznych nieruchomości na czas nieoznaczony ma wymagać zgody właściwego ministra, co ma zapobiegać niekontrolowanemu „wypływowi” majątku państwowego.

red./PAP