Jak długo trzeba pracować na własne mieszkanie? To pytanie postawione w najnowszym raporcie Deloitte

Firma Deloitte, znana z globalnych usług audytowych i doradczych, przedstawiła swoje dwunaste już badanie z serii Deloitte Property Index 2022. Raport ten analizuje sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 27 krajach i 76 miastach europejskich.

W tegorocznej edycji badania uwzględniono cztery nowe kraje: Estonię, Grecję, Litwę oraz Izrael, co stanowiło unikalność, ponieważ Izrael to jedyny kraj z regionu Bliskiego Wschodu, który od razu znalazł się na szczycie tabeli cen, z imponującą średnią wartością nieruchomości wynoszącą 5 701 euro za metr kwadratowy. Dla porównania, w Polsce średnia cena za metr kwadratowy wynosiła 1 975 euro w ubiegłym roku.

Z kolei Austria utrzymała swoją pozycję jako drugi najdroższy rynek, z średnimi cenami transakcyjnymi wynoszącymi 4 925 euro za metr kwadratowy, co odpowiada ubiegłorocznej edycji badania. Następnie na liście znajdują się Niemcy z ceną na poziomie 4 800 euro, Francja z 4 639 euro i Norwegia z 4 204 euro za metr kwadratowy, co czyni je pierwszą piątką na liście najdroższych krajów pod względem cen nieruchomości.

Z drugiej strony, na przeciwnym biegunie cenowym, Bośnia i Hercegowina zajmuje ostatnie miejsce z najniższą średnią ceną transakcyjną nowych mieszkań, wynoszącą 1 237 euro za metr kwadratowy. Na przedostatnim miejscu jest Grecja z ceną 1 330 euro, a na trzecim Rumunia z ceną 1 417 euro. Ponadto w 2022 roku odnotowano spadki średnich cen transakcyjnych tylko w trzech krajach: Wielkiej Brytanii (-18,8%), Danii (-9,7%) i Francji (-0,2%), natomiast w pozostałych krajach ceny nieruchomości wzrosły.

Zasoby mieszkaniowe

Francja nadal zajmuje pozycję europejskiego lidera pod względem ilości oddanych do użytkowania mieszkań i domów. W roku 2022 liczba ta wyniosła imponujące 482,2 tysiące. Niemcy i Polska znalazły się kolejno na drugim i trzecim miejscu z 295,3 tysiącami i 238,6 tysiącami lokalami odpowiednio. Francja również prowadzi, jeśli chodzi o liczbę mieszkań oddanych na tysiąc mieszkańców, osiągając wskaźnik 7,09, po niej plasują się Polska (6,31) oraz Dania (5,92).

Najniższe wyniki odnotowano w Bośni i Hercegowinie (0,88), Hiszpanii (1,69) i Portugalii (1,92). Ponadto, jeśli spojrzymy na negatywne tendencje w ilości nowych inwestycji oddanych do użytkowania w ciągu ostatnich dwóch lat, to można zauważyć kilka krajów, które odnotowały spadek, takie jak Belgia (-5,7%), Hiszpania (-4,9%), Estonia (-3,2%), Słowacja (-2,1%) czy Norwegia (-1,4%).

Warto podkreślić, że Bułgaria posiadała najwięcej zasobów mieszkaniowych w przeliczeniu na mieszkańca, co wynosiło imponujące 624 mieszkania na 1 tysiąc obywateli. Kolejne miejsca zajmowały Portugalia i Francja, z odpowiednio 585 i 552 lokalami na 1 tysiąc mieszkańców.

Raport Deloitte zaznacza, że ten wskaźnik zasobności mieszkaniowej często jest postrzegany jako istotny czynnik wpływający na jakość życia i poziom rozwoju gospodarczego danego państwa. Średnia ilość zasobów mieszkaniowych w krajach europejskich wynosiła 473 mieszkania na 1 tysiąc mieszkańców w ubiegłym roku, podczas gdy w Polsce liczba ta wynosiła 413 mieszkań na 1 tysiąc mieszkańców.

Natomiast najniższe zasoby mieszkaniowe miały Grecja — 285, Izrael — 295 i Wielka Brytania — 371. Z kolei w wartościach bezwzględnych, największe zasoby mieszkaniowe posiadają Niemcy — 43,4 mln, Francja — 37,6 mln i Hiszpania z 26,1 mln — w Polsce to 15,6 mln mieszkań.

Podobnie jak w poprzednich edycjach indeksu, dokonano oceny przystępności cenowej mieszkań w każdym badanym kraju. W tym celu wzięto pod uwagę, ile średnich rocznych wynagrodzeń brutto jest potrzebnych do zakupu standardowego nowego mieszkania o średniej powierzchni 70 metrów kwadratowych. Najnowsze dane wykazały, że spośród krajów objętych badaniem, Słowacja jest najmniej dostępna cenowo i wymaga aż 14,1 rocznych pensji brutto, aby zakupić mieszkanie.

Następnie na liście plasują się Czesi, którzy potrzebują 13,3 lat, a na trzecim miejscu znajduje się Serbia, gdzie zakup przeciętnego nowego mieszkania wymaga równowartości 11,8-letniego średniego wynagrodzenia brutto. Warto również zaznaczyć, że mieszkańcy Estonii, Izraela, Węgier, Litwy, Chorwacji, Bośni i Hercegowiny, Irlandii oraz Polski muszą oszczędzać na ten cel od ośmiu do jedenaściu średnich rocznych wynagrodzeń.

Wśród miast objętych badaniem, nie ma ani jednego ze średnią ceną transakcyjną poniżej 1 tys. euro za mkw. Natomiast najniższe wartości zanotowano w Patras w Grecji — 1 tys. 56 euro oraz Niszu i Nowym Sadzie w Serbii kolejno 1 tys. 270 i 1 tys. 540 euro. Jak obliczono średnia cena transakcyjna nowego mieszkania spadła w 3 miastach Danii tj. – Kopenhadze -10,7 proc., Odense -9,5 proc. oraz Aarhus -8,6 proc.

Dynamika nowo rozpoczynanych budów w porównaniu do roku poprzedniego wzrosła tylko w jedenaście z dwudziestu pięciu analizowanych krajów. Największy wzrost liczby rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych w 2022 roku odnotowano w Serbii (+27,6%), Bułgarii (+20,5%) i na Węgrzech (+16,9%). Natomiast największy spadek zanotowano w Polsce (-27,8%), Estonii (-22,9%), Austrii (-22,5%) oraz Danii (-20,5%). Krajem, w którym zarejestrowano najwięcej rozpoczętych budów w przeliczeniu na 1 tysiąc mieszkańców, był Izrael ze wskaźnikiem wynoszącym 6,95, zaraz po nim znalazły się Austria i Litwa z odpowiednio 6,47 i 5,81.

W Polsce, w minionym roku na rynku mieszkaniowym, zaobserwowano znaczne spowolnienie, jak podkreślają autorzy raportu. Niestabilność gospodarcza i polityczna, w tym konflikt na Ukrainie, wysoka inflacja oraz pogarszająca się sytuacja ekonomiczna społeczeństwa miały istotny negatywny wpływ na nastroje uczestników rynku. Wzrost stóp procentowych spowodował obniżenie zdolności kredytowej potencjalnych nabywców, a także ograniczył dostępność finansowania dla deweloperów. To zaowocowało spadkiem liczby rozpoczętych inwestycji o prawie 30% w porównaniu do roku poprzedniego.

W przeważającej liczbie przypadków ceny nieruchomości mieszkalnych w Polsce wzrosły lub pozostały stabilne. Wobec dynamicznego wzrostu kosztów budowy, deweloperzy byli mało skłonni do obniżek cen, ale zamiast tego częściej niż wcześniej oferowali różnego rodzaju promocyjne zachęty. Średni roczny wzrost cen transakcyjnych i cen wywoławczych w zależności od miasta oscylował między 3 a 15 procentami w euro, przy czym, biorąc pod uwagę dewaluację złotego, wynosił nieco więcej, od 5 do 18 procent.

W obliczu obniżonego zainteresowania ze strony klientów indywidualnych, niektórzy deweloperzy zdecydowali się na wejście na rynek najmu instytucjonalnego, znane także jako PRS (Rynek Najmu Instytucjonalnego). Oferowali oni całe budynki lub tworzyli własnych operatorów zajmujących się zarządzaniem wynajmem, skierowanych głównie do dużych inwestorów.

Rok 2022 okazał się przełomowy na polskim rynku najmu. Masywny napływ uchodźców z Ukrainy, surowe kryteria przyznawania kredytów hipotecznych oraz rosnące koszty energii spowodowały gwałtowny wzrost czynszów za mieszkania, osiągając nawet w największych miastach poziomy od 20 do 35 procent w porównaniu do roku poprzedniego. Chociaż na początku 2023 roku zaczęły się pojawiać oznaki lekkiej korekty na rynku, szacowaną na poziomie od 5 do 10 procent w porównaniu do roku wcześniejszego, to czynsze nadal utrzymują się na relatywnie wysokim poziomie, co jest wyzwaniem dla przeciętnych miesięcznych wynagrodzeń.

Eksperci z firmy Deloitte przewidują, że w 2023 roku europejski rynek mieszkaniowy będzie charakteryzować się silnym popytem, ze szczególnym uwzględnieniem zmiany preferencji konsumentów w kierunku mieszkań na wynajem oraz związanych z tym koncepcji dostosowanych do różnych grup ludności. Ponadto, wzrastać będzie nacisk na zrównoważone i energooszczędne budownictwo oraz na integrację technologii w sektorze nieruchomości mieszkalnych.