Mieszkania znów w zasięgu? Rynek nieruchomości wraca na ziemię

Ceny mieszkań wyhamowują – rynek wraca do równowagi. Po dwóch latach dynamicznych wzrostów ceny mieszkań w Polsce, w tym w Warszawie, zaczynają się stabilizować. W I kwartale 2025 roku, po raz pierwszy od dłuższego czasu, w siedmiu największych miastach Polski odnotowano symboliczny spadek średnich cen transakcyjnych, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Choć w mniejszych miastach ceny wciąż rosły, dynamika była zdecydowanie niższa niż w poprzednich kwartałach.

Ten zwrot nie wynika wyłącznie z wygaśnięcia programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, ale także z ogólnego wyhamowania tempa wzrostu wynagrodzeń. A to właśnie dochody gospodarstw domowych – nie chwilowe zrywy polityki kredytowej – w dłuższej perspektywie są głównym czynnikiem kształtującym ceny mieszkań.

Warszawa: przykład stabilizacji w praktyce

W Warszawie, która w ostatnich latach była liderem wzrostów cen, sytuacja również się uspokaja. Ceny nowych mieszkań w stolicy przestały bić rekordy, a deweloperzy skupiają się na realizacji zapowiedzianych inwestycji – jak choćby kompleks Upper One przy rondzie ONZ, gdzie powstaje 34-kondygnacyjny biurowiec i pierwszy w stolicy hotel marki The Cloud One. Mimo rozmachu takich projektów, rynek wyraźnie przesuwa się z fazy gorączki w stronę chłodnej kalkulacji.

Płace nadrabiają – dostępność mieszkań nie spada

Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w ostatnich kwartałach wynagrodzenia rosły szybciej niż ceny nieruchomości. W okresie grudzień 2024 – luty 2025 przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o 9% rok do roku, a w całej gospodarce narodowej jeszcze szybciej. W tym samym czasie ceny mieszkań w największych miastach zwiększyły się przeciętnie o 4–8%, co oznacza, że tzw. dostępność płacowa nieruchomości poprawiła się.

To ważne – bo mimo medialnych narracji o „drogich mieszkaniach” i problemach młodych osób z zakupem lokum, dane pokazują, że dochody z pracy w Polsce rosną na tyle, by realnie nadążać za cenami. W skali 23 lat (od 2006 r.) fundusz płac – suma wszystkich wypłat brutto – wzrósł o niemal 288%, czyli więcej niż ceny nieruchomości w jakimkolwiek z 17 największych miast.

Mniejsze miasta też nie wypadają źle

Choć to Warszawa, Kraków i Wrocław dominują w dyskusjach o rynku mieszkaniowym, warto spojrzeć też na mniejsze ośrodki. Rzeszów i Bydgoszcz to przykłady miast, gdzie ceny mieszkań wzrosły nawet bardziej niż w metropoliach – odpowiednio o 256 i 244% od 2006 roku. Czy oznacza to, że tamtejszy rynek wymyka się fundamentom?

Nie do końca. W tych miastach płace startowały z niższego pułapu, co sprawiło, że w ostatnich latach rosły szybciej niż w dużych aglomeracjach. To naturalne zjawisko konwergencji, które również sprzyja utrzymaniu równowagi pomiędzy cenami mieszkań a możliwościami zakupowymi lokalnych społeczności.
Warszawski rynek inwestycji: znów dynamiczny, ale nie przegrzany

Wracając do stolicy – deweloperzy nie zwalniają tempa, ale też nie próbują sztucznie rozkręcać popytu. Nowe inwestycje – jak wspomniany Upper One, rozbudowa Browarów Warszawskich, czy osiedla na Pradze i Mokotowie – są realizowane zgodnie z realnym zapotrzebowaniem rynku.

Inwestorzy coraz częściej łączą funkcje mieszkaniowe, usługowe i biurowe, oferując zrównoważone i nowoczesne projekty. Wysokie standardy energetyczne (np. geotermia w Upper One), zielone certyfikaty i rozwiązania smart building stają się normą, nie wyjątkiem.

Rynek się nie zepsuł – kredyty nie wywróciły fundamentów

Obawy, że programy wsparcia – jak „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” czy wakacje kredytowe – zniekształciły rynek, wydają się przesadzone. Owszem, przejściowo zwiększyły popyt, ale ceny rosły i tak w tempie zgodnym z możliwościami dochodowymi Polaków. Od początku pandemii zarówno ceny nieruchomości, jak i fundusz płac wzrosły o około 66% – niemal w idealnym tandem.

To sugeruje, że rynek nieruchomości w Polsce nie jest „bańką” oderwaną od gospodarczych realiów, ale w dużej mierze odzwierciedla wzrost zamożności społeczeństwa.

Mieszkania to inwestycja, nie tylko potrzeba

Trzeba pamiętać, że nieruchomości to nie tylko dobra konsumpcyjne – to także inwestycje. Nawet osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie traktują je częściowo jako budowę majątku, nie tylko jako zaspokojenie potrzeby mieszkaniowej. Kredyt hipoteczny działa często jak forma długoterminowego oszczędzania.

W ostatnich latach, gdy Polacy zwiększali swoje dochody i zatrudnienie rosło, rosła także skala oszczędności trafiających na rynek mieszkaniowy. Ten kapitał w naturalny sposób zwiększał popyt, bez potrzeby dopalaczy ze strony państwa.

Wnioski? Spokojny optymizm zamiast katastrofy

Obecna sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce, w tym w Warszawie, nie uzasadnia narracji o kryzysie dostępności mieszkań. Ceny się stabilizują, płace rosną, zatrudnienie się zwiększa, a nowe inwestycje odpowiadają na realne potrzeby.

Oczywiście, problemy indywidualne – szczególnie wśród najmłodszych gospodarstw domowych – istnieją. Ale jako całość rynek działa w zgodzie z fundamentami gospodarki. I to właśnie odróżnia go od typowych baniek spekulacyjnych, które wcześniej doprowadzały do kryzysów w Hiszpanii, Irlandii czy USA.



Źródło: money.pl