Rynek mieszkaniowy w Polsce – rosnące ceny i strukturalne problemy

Choć wydawać by się mogło, że ceny mieszkań osiągnęły już swój szczyt, eksperci są innego zdania. Dr Łukasz Drozda z Uniwersytetu Warszawskiego w rozmowie na antenie TVN24 stwierdził, że „18 tysięcy złotych za metr kwadratowy w Warszawie nie jest jeszcze maksimum". Z kolei Kamil Sobolewski, główny ekonomista Pracodawców RP, zauważa, że ceny mogą nadal rosnąć, ponieważ mieszkania w stosunku do wynagrodzeń są w Polsce wciąż relatywnie tanie.

Zdaniem Sobolewskiego jednym z powodów utrzymujących ceny na wysokim poziomie są jedne z najdroższych w Europie kredytów hipotecznych. „Kto nie może kupić mieszkania za gotówkę – a takich osób jest niewiele – musi uwzględniać dostępność kredytów, a nie swoje dochody" – podkreśla.

Zbyt mało gruntów i brak alternatyw

Największym problemem, według raportu Pracodawców RP, jest ograniczona liczba dostępnych gruntów budowlanych. Cena gruntu odpowiada za jedną trzecią kosztów metra kwadratowego mieszkania. Zwiększenie liczby dostępnych terenów mogłoby obniżyć ceny mieszkań nawet o 10 procent. Jednak obecnie tempo udostępniania gruntów przez największe polskie miasta jest zdecydowanie zbyt wolne.

Łukasz Drozda zwraca uwagę na niewłaściwe podejście do polityki mieszkaniowej, w której dominuje budownictwo deweloperskie, a mieszkania traktowane są głównie jako towar. „Bez stworzenia alternatywnych rozwiązań, takich jak rozwinięte mieszkalnictwo społeczne czy kooperatywy mieszkaniowe, sytuacja nie ulegnie znaczącej poprawie" – zauważa Drozda.

Deficyt mieszkań – potrzebna zmiana strategii

Deficyt mieszkań w Polsce szacowany jest na około 1,8 miliona lokali, głównie w dużych miastach. Aby zaspokoić ten popyt, potrzeba około 87 tysięcy hektarów gruntów w miastach. Tymczasem cztery największe aglomeracje – Warszawa, Kraków, Wrocław i Trójmiasto – w ciągu ostatnich trzech lat oddały do użytkowania jedynie 63 hektary gruntów.

Kamil Sobolewski podkreśla, że przy takim tempie będziemy „czekać jeszcze tysiąc lat", a mieszkań dalej będzie brakować.

Jednym z proponowanych przez Pracodawców RP rozwiązań jest program „Lokal za grunt". Zakłada on, że inwestorzy mogliby uzyskać tańszy dostęp do gruntów w zamian za przekazanie części wybudowanych mieszkań na cele komunalne. Na przykład inwestor budujący 10 tysięcy mieszkań mógłby przeznaczyć 100 z nich na mieszkania komunalne.

Łukasz Drozda zwraca uwagę na rozwój mieszkalnictwa społecznego, w tym TBS-ów (obecnie SIM-ów) oraz kooperatyw mieszkaniowych, które w Polsce są wciąż rzadkością. „Bez takich alternatyw mieszkania zawsze będą drogie, nawet jeśli ceny lekko spadną" – ocenia urbanista.

W 2024 roku ceny mieszkań w Polsce dynamicznie rosły. Z danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego wynika, że w największych miastach ceny na rynku wtórnym wzrosły w pierwszym kwartale aż o 21 procent rok do roku. Na rynku pierwotnym wzrost wyniósł 16 procent. Dwucyfrowe wzrosty utrzymywały się przez kolejne kwartały. Dopiero w ostatnich dwóch miesiącach roku wzrost cen wyhamował, a zmiany cen były bliskie zeru.

Średnia cena metra kwadratowego w Polsce w grudniu 2024 roku wyniosła 11,8 tys. zł, a w sześciu największych miastach – 15,4 tys. zł.

Rosnące ceny mieszkań i ograniczona dostępność gruntów to główne przeszkody dla rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce. Aby sytuacja uległa poprawie, potrzebna jest kompleksowa zmiana podejścia – większe zaangażowanie samorządów, rozwój mieszkalnictwa społecznego i udostępnienie większej liczby gruntów. Bez takich działań ceny mieszkań mogą nadal piąć się w górę, a sytuacja mieszkaniowa Polaków pozostanie trudna.

Źródło: tvn24.pl