Jak uwolnić grunty pod budowę mieszkań?

Na rynku jest za mało mieszkań, a przy tym uruchomiony w ubiegłym roku kredyt 2 proc. pogłębił nierównowagę, kumulując popyt w krótkim czasie.

Zwiększenie podaży ostatnimi czasy jest trudne, gdyż przygotowanie inwestycji wymaga kilku lat, zaś deweloperzy narzekają, że nie mają dostępnych gruntów pod budowę.

- W miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (dalej MPZP) jest więcej miejsca na budownictwo mieszkaniowe niż byłoby potrzebne dla wszystkich Polaków. Według MPZP na terenach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe dałoby radę osiedlić się aż 59 mln osób, więc mam wrażenie, że owszem w superdobrych lokalizacjach "premium" tego miejsca brakuje, ale nie jest aż tak źle jak mówią deweloperzy - mówił w rozmowie z Interią, wiceminister rozwoju.

Polski Związek Firm Deweloperskich wskazuje jednak najnowsze dane GUS, mówiące o tym, że w 2023 roku wybudowano ponad 5,2 proc. mniej mieszkań niż w roku poprzednim, a w związku z niedostateczną liczbą nowych inwestycji, w kolejnych latach spadek ten będzie się pogłębiał.

- W teorii w planach miejscowych jest gwarancja przeznaczenia terenów pod budowę mieszkań dla 80 milionów ludzi, według studiów nawet dla 300 milionów. W praktyce tej ziemi nie ma. Te hipotetyczne wyliczenia dotyczą całego kraju, pamiętajmy jednak, że migracja wewnętrzna odbywa się przede wszystkim w kierunku dużych aglomeracji, gdzie najzwyczajniej w świecie zaczyna brakować ziemi albo jest ona bardzo droga. Dowodem na ten stan rzeczy są dane z 2022 roku, kiedy mimo załamania sprzedaży u deweloperów o około 50 proc., ceny działek pod budownictwo wielorodzinne w największych miastach wzrosły aż o 32 proc. - mówi Interii Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

- Jest wiele terenów, które mogłyby posłużyć pod budowę lokali mieszkalnych, jednak od lat stoją całkowicie niezagospodarowane. Problemy dotyczą też własności rozproszonej na kilku nabywców czy też niejasnego statusu prawnego nieruchomości, które uniemożliwiają zabudowę nieruchomości, nawet jeśli został dla niej uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przykładów pewnie można mnożyć, rozwiązań regulujących ten temat brak - dodaje przedstawiciel PZFD.
- Gruntów jest dużo, o czym niedawno mówił wiceminister rozwoju Krzysztof Kukucki, ale trzeba przyznać, że brakuje gruntów z pozwoleniami na budowę. To z kolei oznacza, że tempo budowania na nich mieszkań może być różne, na pewno utrudnia to szybkie zwiększenie podaży, ale jednocześnie deweloperzy dozują tę podaż, bo jest to też jest w ich interesie. Z naszej analizy wynika, że sześciu największych deweloperów działających w dużych miastach, na koniec 2022 roku miało bank ziemi, który pozwalałby na zrealizowanie budowy mieszkań (biorąc pod uwagę średnią sprzedaż z ostatnich lat) przez 3 do 7 lat - mówi z kolei Jan Dziekońskiego, analityk mieszkaniowego i założyciel FLTR w rozmowie z portalem.

- Mamy w szczególności zapas gruntów, które nie są sprzedawane, bo ich właściciele traktują je jako dobro inwestycyjne, nie ponosząc z tego tytułu żadnych kosztów.
Dotyczy to zarówno osób fizycznych, spółek inwestycyjnych, ale też gmin, podmiotów Skarbu Państwa, czy nawet Kościoła.
Jeśli chcemy by ci, którzy traktują je inwestycyjnie mieli większą skłonność do ich sprzedaży pod budowę mieszkań, lepiej znieść opłatę planistyczną (nakłada ona specyficzny podatek w przypadku sprzedaży gruntu, dla którego uchwalono MPZP), a zastąpić ją narastającym podatkiem za utrzymywanie niezabudowanego gruntu o przeznaczeniu mieszkaniowym na terenie objętym MPZP - proponuje analityk.
- Oczywiście powinno to dotyczyć dużych gruntów pod zabudowę mieszkaniową, z wyłączeniem małych działek nadających się tylko pod budowę domów jednorodzinnych. Przy czym moim zdaniem, to gminy powinny mieć możliwość sterowania stawką tego podatku i tam, gdzie lokalnie będzie problem z gruntami, taki podatek mógłby być wyższy, a jeśli nie ma tego problemu, stawka mogłaby być niska -  podkreśla Dziekoński.

Natomiast PZFD już od dłuższego czasu nawołuje do odblokowania gruntów pod budowę mieszkań, w tym zwłaszcza działek będących w posiadaniu spółek Skarbu Państwu oraz KZN, zamrożonych pod program Mieszkanie Plus i uregulowania statusu prawnego niezagospodarowanych działek pod budowę lokali mieszkań w dobrych punktach blisko centrów miast.
Na liście branży deweloperskiej jest również m.in. wycofanie się z niekorzystnych dla niej zmian w tzw. specustawie mieszkaniowej, w tym w zakresie wskaźników miejsc parkingowych (nakazujące wybudowanie 1,5 miejsca postojowego na każde mieszkanie) i zmiany prawa budowlanego, w tym w zakresie nieuzasadnionych odwołań od pozwoleń na budowę. Przedłużający się proces inwestycyjny jest nierzadko wynikiem konieczności rozpatrywania niemających żadnego odniesienia do rzeczywistości skarg. Warto wprowadzić symboliczną opłatę i rozpatrywać tylko takie skargi, które mają merytoryczne uzasadnienie.